Đăng ký tạm trú tại Việt Nam: Chủ nhà phải đăng ký người thuê mới với công an phường như thế nào

Hầu hết chủ nhà tại Việt Nam đều biết đăng ký người thuê là yêu cầu pháp lý. Ít người biết rằng có hai quy định hoàn toàn khác nhau — một cho người thuê Việt Nam, một cho người nước ngoài — với thời hạn khác nhau, mẫu đơn khác nhau và mức phạt khác nhau khi vi phạm.

Theo Luật Nhập cảnh, Xuất cảnh, Quá cảnh, Cư trú của Người nước ngoài tại Việt Nam (2014), chủ nhà tại khu vực đô thị phải khai báo tạm trú của người thuê nước ngoài với công an phường trong vòng 12 giờ kể từ khi họ đến. Đối với người thuê Việt Nam lưu trú hơn 30 ngày, nghĩa vụ rộng hơn nhưng thời hạn linh hoạt hơn. Nhầm lẫn hai trường hợp này đồng nghĩa với việc nộp sai mẫu đơn, sai thời điểm.

Kể từ ngày 15/12/2025, Nghị định 282/2025/NĐ-CP thay thế cơ cấu phạt cũ bằng hình thức phạt theo cấp bậc tùy theo số lượng người nước ngoài chưa được đăng ký — lên đến 20 triệu đồng đối với chủ nhà có từ 9 người thuê nước ngoài chưa đăng ký trở lên (An Law Vietnam, 2025).

Hướng dẫn này bao gồm cả hai quy trình đăng ký, lịch phạt được cập nhật, và các tùy chọn trực tuyến chưa tồn tại hai năm trước.

Tóm tắt nhanh: Chủ nhà phải đăng ký người thuê nước ngoài trong vòng 12 giờ kể từ khi đến (khu vực đô thị) bằng mẫu NA17, và hỗ trợ đăng ký tạm trú cho người thuê Việt Nam trong vòng 30 ngày bằng mẫu CT01. Tiền phạt theo Nghị định 282/2025 lên đến 20 triệu đồng đối với 9 người nước ngoài trở lên chưa đăng ký (An Law Vietnam, 2025). Ứng dụng VNeID hỗ trợ đăng ký trong nước trực tuyến từ tháng 3/2025.

Ai là người có trách nhiệm pháp lý: Chủ nhà hay người thuê?

Luật đặt nghĩa vụ rõ ràng lên chủ nhà — không phải người thuê — đối với người nước ngoài. Điều 33 Luật Nhập cảnh, Xuất cảnh, Quá cảnh, Cư trú của Người nước ngoài tại Việt Nam (2014) quy định người quản lý chỗ ở (tức chủ nhà hoặc ban quản lý tòa nhà) phải khai báo tạm trú của người nước ngoài với công an phường. Người nước ngoài không có trách nhiệm thực hiện bước này. Đó là trách nhiệm của bạn.

Đối với người thuê Việt Nam, Luật Cư trú 2020 (Luật 68/2020/QH14, có hiệu lực từ ngày 1/7/2021) chuyển nghĩa vụ chính sang người thuê, nhưng Điều 27 yêu cầu chủ hộ — trong bối cảnh cho thuê nhà, thực chất là chủ nhà — phải tạo điều kiện cho việc đăng ký. Trên thực tế, điều này có nghĩa là bạn cần có mặt hoặc cung cấp giấy tờ, dù người thuê tự nộp hồ sơ.

Để biết toàn bộ quy trình làm việc của chủ nhà bao gồm theo dõi đăng ký, xem hướng dẫn vận hành quản lý bất động sản tại Việt Nam.

Sự phân biệt này quan trọng nếu bạn từng bị hỏi về trường hợp đăng ký bị bỏ sót. “Người thuê không báo cho tôi” không phải lý do hợp lệ đối với người nước ngoài. “Người thuê nói họ sẽ tự xử lý” là lý do yếu về mặt pháp lý đối với người thuê Việt Nam ở quá 30 ngày. Cách tiếp cận an toàn nhất: theo dõi mọi ngày chuyển vào và tự mình khởi động cả hai quy trình.

Người thuê Việt Nam so với người nước ngoài: Hai quy định khác nhau

Hiểu sự khác biệt về thời hạn là điều quan trọng nhất trong hướng dẫn này.

Quy tắc 12 giờ đối với người thuê nước ngoài không phải là gợi ý. Công an phường tại các quận có nhiều người nước ngoài — Thảo Điền, Quận 1, Phú Mỹ Hưng — thường xuyên kiểm tra. Bị bắt với người nước ngoài chưa đăng ký mới chuyển vào hôm qua sẽ tốn kém hơn so với người chuyển vào ba tháng trước, vì bạn không thể nói rằng mình quên.

Hướng dẫn từng bước: Đăng ký người thuê Việt Nam (CT01)

Những gì bạn cần:

• CCCD (căn cước công dân) của bạn
• Hợp đồng thuê nhà có chữ ký của cả hai bên
• Mẫu CT01 (Tờ khai thay đổi thông tin cư trú) — ban hành theo Thông tư 66/2023/TT-BCA
• CCCD của người thuê

Mẫu CT01 đã thay đổi vào năm 2023. Thông tư 66/2023/TT-BCA thay thế Thông tư 56/2021/TT-BCA cũ. Nếu bạn đã tải mẫu CT01 trước năm 2024, hãy kiểm tra lại xem bạn có đang dùng phiên bản hiện hành không — các trường thông tin có khác đôi chút, và công an phường có thể từ chối mẫu cũ.

Quy trình:

1. Lấy mẫu CT01 — Có sẵn miễn phí tại công an phường (Công an phường), hoặc tải về từ lawnet.vn. Ứng dụng VNeID tự động tạo mẫu nếu bạn chọn phương thức kỹ thuật số.

2. Điền vào mẫu — Điền họ tên đầy đủ, ngày sinh, số CCCD, số điện thoại của người thuê, thông tin của bạn với tư cách chủ hộ/chủ nhà và địa chỉ bất động sản. Loại đăng ký là “tạm trú”.

3. Nộp hồ sơ — Trực tiếp tại công an phường phụ trách địa chỉ bất động sản của bạn, hoặc qua ứng dụng VNeID (từ ngày 17/3/2025) hoặc Cổng Dịch vụ công Quốc gia (dichvucong.gov.vn). Hồ sơ trực tuyến xử lý trong tối đa 7 ngày làm việc. Nộp trực tiếp được giải quyết trong ngày.

4. Thời hạn tạm trú — Tạm trú có thể được đăng ký tối đa 2 năm mỗi chu kỳ, có thể gia hạn không giới hạn số lần (iguide.ai, 2024).

Để biết bối cảnh pháp lý đầy đủ, xem các yêu cầu về hợp đồng thuê nhà tại Việt Nam theo Luật 27/2023.

Hướng dẫn từng bước: Đăng ký người thuê nước ngoài (NA17)

Đây là nơi hầu hết chủ nhà bị vướng mắc. Cửa sổ 12 giờ bắt đầu ngay khi người thuê nước ngoài của bạn bước vào căn nhà — không phải khi họ dọn xong đồ, không phải lần tới khi bạn ghé qua bất động sản.

Những gì bạn cần:

• CCCD của bạn và giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (hoặc bằng chứng ủy quyền cho thuê)
• Hợp đồng thuê đã ký
• Mẫu NA17 — “Tờ khai tạm trú của người nước ngoài,” ban hành theo Thông tư 04/2015/TT-BCA
• Hộ chiếu còn hiệu lực của người thuê kèm visa hoặc dấu Thẻ tạm trú (TRC) hiện tại

Quy trình:

1. Chuẩn bị mẫu NA17 — Lấy tại công an phường hoặc tải về từ lawnet.vn. Để người thuê nước ngoài điền vào phần của họ (họ tên, số hộ chiếu, loại visa, quốc tịch, mục đích lưu trú).

2. Nộp trong vòng 12 giờ — Đến công an phường (Công an phường) phụ trách địa chỉ bất động sản — không phải cấp quận hay thành phố. Mang theo tất cả giấy tờ. Nộp miễn phí.

3. Hoặc dùng cổng xuất nhập cảnh — Đăng ký tài khoản tại cổng xuất nhập cảnh tỉnh/thành của bạn (TP.HCM: hochiminh.xuatnhapcanh.gov.vn; Hà Nội: hanoi.xuatnhapcanh.gov.vn). Mỗi địa chỉ bất động sản được phép một tài khoản quản lý. Tải lên mẫu NA17 đã điền và bản scan hộ chiếu/visa của người thuê. Lưu ý: thời hạn 12 giờ vẫn áp dụng bất kể bạn dùng kênh nào.

4. Người có thẻ tạm trú (từ ngày 1/7/2025) — Người thuê nước ngoài sở hữu Thẻ tạm trú giờ có thể đăng ký qua VNeID. Đây vẫn là trách nhiệm của chủ nhà phải khởi động (BAL Immigration, tháng 7/2025).

Lỗi phổ biến nhất trong thực tế: chủ nhà nộp NA17 sai địa điểm. Nếu bất động sản của bạn ở Thảo Điền (Thành phố Thủ Đức), bạn đến công an phường/tổ dân phố phụ trách đúng con đường đó — không phải Công an Thành phố Thủ Đức. Nhân viên BQL (ban quản lý) tòa nhà thường biết công an phường nào phụ trách địa chỉ đó; đáng hỏi thăm lần đầu tiên.

Mức phạt mới theo Nghị định 282/2025 là bao nhiêu?

Kể từ ngày 15/12/2025, Nghị định 282/2025/NĐ-CP thay thế Nghị định 144/2021 với cơ cấu phân bậc cho các vi phạm liên quan đến người thuê nước ngoài. Lịch phạt mới nặng hơn đáng kể ở mức cao nhất.

Để so sánh, Nghị định 144/2021 cũ quy định mức phạt cố định 4–6 triệu đồng mỗi vi phạm đối với cá nhân, bất kể bao nhiêu người nước ngoài chưa được đăng ký. Cơ cấu phân bậc mới theo Nghị định 282/2025 thay đổi đáng kể bài toán tài chính nếu bạn quản lý nhiều người thuê nước ngoài ở nhiều căn hộ.

Phạt vi phạm đăng ký người thuê Việt Nam thấp hơn — 500.000–1.000.000 đồng đối với cá nhân — nhưng vẫn được ghi vào hồ sơ và có thể gây khó khăn cho các đợt đăng ký thuê nhà sau này tại cùng địa chỉ.

Việc thực thi được thực hiện bởi công an phường và xã thông qua kiểm tra cư trú định kỳ. Tại các quận có nhiều người nước ngoài, việc kiểm tra tòa nhà đột xuất là phổ biến. Vi phạm nhiều lần hoặc che giấu có chủ ý có thể bị chuyển lên công an cấp quận, và đối với doanh nghiệp, có thể dẫn đến xem xét lại giấy phép kinh doanh.

Đăng ký trực tuyến: VNeID và Cổng xuất nhập cảnh

Hai năm trước, đăng ký có nghĩa là phải đến công an phường mỗi khi người thuê chuyển vào. Điều đó đã thay đổi với hầu hết các trường hợp.

Đối với người thuê Việt Nam — Ứng dụng VNeID (từ ngày 17/3/2025): Từ ngày 17/3/2025, toàn bộ công dân Việt Nam trên cả nước có thể đăng ký tạm trú hoặc thường trú qua ứng dụng VNeID mà không cần đến công an phường (Vietnam.vn, tháng 3/2025). Quy trình: Đăng nhập → Thủ tục hành chính → Đăng ký tạm trú → Chọn địa chỉ → Nộp. Xử lý trong tối đa 7 ngày làm việc. Nếu người thuê chưa tải VNeID, Cổng Dịch vụ công Quốc gia (dichvucong.gov.vn) cũng xử lý yêu cầu tương tự.

Đối với người thuê nước ngoài — Cổng xuất nhập cảnh tỉnh/thành: Tạo tài khoản quản lý tại cổng xuất nhập cảnh của thành phố bạn (TP.HCM: hochiminh.xuatnhapcanh.gov.vn; Hà Nội: hanoi.xuatnhapcanh.gov.vn). Mỗi địa chỉ bất động sản được phép một tài khoản quản lý. Tải lên mẫu NA17 đã điền đầy đủ và bản scan hộ chiếu cùng visa của người thuê. Thời hạn 12 giờ vẫn tính từ thời điểm người thuê chuyển vào, vì vậy hãy thiết lập tài khoản này trước khi người thuê nước ngoài đầu tiên đến.

Nếu bạn đang quản lý nhiều căn hộ, xem hướng dẫn về phần mềm quản lý bất động sản cho Việt Nam — một số công cụ tự động theo dõi thời hạn CT01 và NA17.

Khi người thuê chuyển đi: Đừng quên hủy đăng ký

Hủy đăng ký tạm trú (xóa tạm trú) là bước chủ nhà thường bỏ qua nhất. Khi người thuê rời đi, đăng ký không tự động bị xóa. Nếu bạn bỏ qua việc hủy đăng ký và người thuê mới chuyển vào, hồ sơ công an phường sẽ ghi nhận hai người đăng ký tại địa chỉ của bạn — gây ra rắc rối trong lần kiểm tra tiếp theo.

Để hủy: quay lại công an phường (hoặc cùng kênh VNeID/cổng trực tuyến đã dùng khi đăng ký) và nộp yêu cầu xóa tạm trú của người thuê. Bạn cần số CCCD hoặc số hộ chiếu của người thuê và mã số đăng ký gốc.

Câu hỏi thường gặp

Ở Việt Nam, chủ nhà hay người thuê chịu trách nhiệm đăng ký?

Đối với người thuê nước ngoài, chủ nhà (người quản lý chỗ ở) hoàn toàn chịu trách nhiệm theo Điều 33, Luật Nhập cảnh, Xuất cảnh, Quá cảnh, Cư trú của Người nước ngoài tại Việt Nam (2014). Đối với người thuê Việt Nam, nghĩa vụ chính thuộc về người thuê theo Luật Cư trú 2020, nhưng chủ nhà phải tạo điều kiện cho quy trình này và phải chịu trách nhiệm nếu việc đăng ký không được thực hiện.

Sự khác biệt giữa CT01 và NA17 là gì?

CT01 dành cho công dân Việt Nam đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú 2020. NA17 dành cho người nước ngoài khai báo tạm trú theo Luật Người nước ngoài 2014. Khác luật, khác bộ, khác mẫu đơn. Hầu hết chủ nhà có cả người thuê Việt Nam lẫn người nước ngoài đều cần cả hai mẫu. Xem hướng dẫn sàng lọc người thuê cho căn hộ tại TP.HCM để biết quy trình tiếp nhận có bao gồm bước đăng ký.

Tôi phải đăng ký người thuê như thế nào nếu không thể đến công an phường trực tiếp?

Người thuê Việt Nam có thể tự đăng ký qua ứng dụng VNeID (từ ngày 17/3/2025) nếu bạn cung cấp cho họ hợp đồng thuê đã ký và thông tin CCCD của bạn. Đối với người thuê nước ngoài, dùng cổng xuất nhập cảnh tỉnh/thành — thiết lập tài khoản trước và bạn có thể nộp NA17 điện tử trong khoảng thời gian 12 giờ.

Mức phạt hiện tại khi không đăng ký người thuê nước ngoài là bao nhiêu?

Theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 15/12/2025): 3–5 triệu đồng cho 1–3 người nước ngoài chưa đăng ký; 10–15 triệu đồng cho 4–8 người; 15–20 triệu đồng cho 9 người trở lên. Các mức này thay thế mức phạt cố định 4–6 triệu đồng theo Nghị định 144/2021 cũ (An Law Vietnam, 2025).

Tôi có cần đăng ký mỗi người thuê mới, kể cả thuê ngắn hạn không?

Có — ngưỡng 30 ngày áp dụng cho người thuê Việt Nam (lưu trú dưới 30 ngày không cần đăng ký tạm trú), nhưng người nước ngoài cần khai báo trong vòng 12 giờ bất kể thời gian dự kiến lưu trú là bao lâu. Người thuê nước ngoài chuyển vào ở 45 ngày trong căn hộ có nội thất vẫn cần nộp NA17 trong vòng 12 giờ kể từ khi đến.

Tóm lại

Đăng ký người thuê không phải tùy chọn và không phải vấn đề để người thuê tự giải quyết — ít nhất là đối với người nước ngoài. Cửa sổ 12 giờ cho người nước ngoài đủ ngắn để chủ nhà nào chờ đến lần ghé thăm bất động sản tiếp theo sẽ thường xuyên bỏ lỡ.

Thiết lập liên lạc với công an phường và tài khoản cổng xuất nhập cảnh tỉnh/thành trước khi người thuê nước ngoài đầu tiên của bạn chuyển vào. Dùng VNeID cho đăng ký người thuê Việt Nam nếu người thuê của bạn quen dùng ứng dụng. Hủy đăng ký khi người thuê rời đi. Và kiểm tra xem hồ sơ của bạn có phản ánh bản cập nhật lịch phạt tháng 12/2025 không.

Xem hướng dẫn về phần mềm quản lý bất động sản cho Việt Nam để tìm các công cụ tự động theo dõi thời hạn đăng ký trên nhiều căn hộ.

Đọc thêm

Vận hành:

• Phần mềm quản lý bất động sản tốt nhất cho chủ nhà tại Việt Nam năm 2026
• Hướng dẫn vận hành quản lý bất động sản cho chủ nhà tại Việt Nam

Cho thuê:

• Cách sàng lọc người thuê cho căn hộ tại TP.HCM
• Cách quản lý người thuê là chuyên gia nước ngoài doanh nghiệp tại TP.HCM

Pháp lý:

• Luật Nhà ở 2025 của Việt Nam ảnh hưởng gì đến chủ nhà cá nhân
• Hướng dẫn thuế thu nhập từ cho thuê nhà tại Việt Nam dành cho chủ nhà

Công cụ:

• Hausive — phần mềm quản lý bất động sản được xây dựng cho chủ nhà tại Việt Nam