Airbnb Bị Cấm Tại TP.HCM Đến 2027: 5 Phương Án Thay Thế Hợp Pháp Cho Chủ Nhà Cho Thuê Ngắn Hạn

Tháng 2 năm 2025, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 26/2025 và cấm toàn bộ việc cho thuê căn hộ chung cư nhà ở với thời hạn dưới 30 ngày. Lệnh cấm này không phải là bất ngờ — TP.HCM đã phát tín hiệu về điều này trong nhiều năm qua. Nhưng việc chính thức hóa đã thay đổi tất cả đối với những chủ nhà đã xây dựng mô hình thu nhập dựa trên Airbnb.

Quy mô ảnh hưởng là thực sự nghiêm trọng. Lệnh cấm tác động trực tiếp đến 8.740 căn hộ thuộc 24 dự án nhà ở trên toàn thành phố (Tuoi Tre News, 2025). Tổng giá trị tài sản: VND 43.700 tỷ (~1,75 tỷ USD). Nhiều chủ nhà trong số đó đã vay với tỷ lệ 70% giá trị tài sản, khiến họ phải gánh VND 2.750 tỷ tiền lãi vay hàng năm — nhưng không có chiến lược thu nhập khả thi nào vào ngày đầu tiên lệnh cấm có hiệu lực (Vietnam Law Magazine, 2025).

Lệnh cấm đã được gia hạn đến ít nhất năm 2027 (VietnamNet, 2026). Chờ đợi không phải là một kế hoạch.

Bài viết này trình bày năm phương án thay thế hợp pháp — mỗi phương án đem lại thu nhập bao nhiêu, cần thực hiện những gì, và phù hợp với loại chủ nhà nào.

Tóm tắt nhanh: Lệnh cấm Airbnb tại TP.HCM (Quyết định 26/2025) đã được gia hạn đến ít nhất năm 2027, ảnh hưởng 8.740 căn hộ (VietnamNet, 2026). Nhà ở doanh nghiệp và căn hộ dịch vụ có đăng ký mang lại khả năng bù đắp thu nhập tốt nhất. Thời hạn thuê tối thiểu 30 ngày vẫn là vùng xám về pháp lý. Cho thuê dài hạn cho digital nomad phù hợp với những bất động sản có đặc điểm phù hợp.

Những Gì Đang Bị Cấm Cụ Thể

Quyết định 26/2025 cấm cho thuê dưới 30 ngày liên tục tại các tòa nhà chung cư nhà ở (chung cư). Quy định này không áp dụng cho nhà riêng, tổ hợp căn hộ dịch vụ thương mại, khách sạn hay biệt thự. Nếu căn hộ của bạn nằm trong một tòa nhà chung cư nhà ở — bất kể tòa nhà nào — bạn không thể hợp pháp cho thuê dưới 30 ngày mỗi lần cho một người thuê.

phân tích đầy đủ về Quyết định 26/2025

Ba điểm cần lưu ý:

Ngưỡng 30 ngày là cứng nhắc. Một lần thuê 28 ngày vẫn vi phạm quyết định này. Không có ngoại lệ cho các hợp đồng thuê theo tháng chưa đủ ngày hay kéo dài cuối tuần.

Mọi căn hộ trong tòa nhà nhà ở đều chịu áp dụng. Lệnh cấm hoạt động ở cấp độ tòa nhà. Bạn không thể tuân thủ một cách chọn lọc trong khi hàng xóm không tuân thủ.

Không một chủ nhà Airbnb nào có giấy phép hợp lệ. Trước khi có lệnh cấm, không một căn hộ Airbnb nào tại TP.HCM sở hữu giấy phép cho thuê ngắn hạn hợp lệ (Airbtics, 2025). Toàn bộ hệ sinh thái STR trên nền tảng này đã vận hành dựa trên sự dung thứ của cơ quan quản lý, không phải trên cơ sở pháp lý.

Lý Do Tài Chính Để Chuyển Đổi Ngay Bây Giờ

Mô hình thu nhập trước đây rất rõ ràng: các chủ nhà vận hành Airbnb tại TP.HCM trung bình đạt khoảng VND 30 triệu mỗi căn hộ mỗi tháng từ cho thuê ngắn hạn (VnExpress, 2025). Con số này bao gồm cả các tháng có tỷ lệ lấp đầy cao và mức giá cao điểm mùa du lịch.

Lợi suất cho thuê dài hạn gộp tại TP.HCM đang ở mức 3,16–3,83%, với giá thuê tăng trưởng 5–8% mỗi năm đến năm 2026 (Global Property Guide, Q1 2025). Với một căn hộ có nội thất được định vị tốt, người thuê là doanh nghiệp có thể mang lại thu nhập gần với mức Airbnb — mà không cần xử lý việc trả phòng hàng đêm, chi phí dọn dẹp, hay hoa hồng OTA.

Câu hỏi không phải là liệu cho thuê dài hạn có khả thi hay không. Câu trả lời là có. Câu hỏi là chiến lược dài hạn nào phù hợp với căn hộ, quận và mức độ chịu đựng công việc quản lý của bạn.

Phương Án 1: Thời Hạn Thuê Tối Thiểu 30 Ngày (Airbnb Được Điều Chỉnh)

Ngưỡng 30 ngày mà Quyết định 26/2025 đặt ra không nhất thiết đẩy bạn hoàn toàn ra khỏi nền tảng. Tính đến đầu năm 2026, khoảng 13,8% danh sách Airbnb tại TP.HCM đã phục vụ các kỳ lưu trú từ 30 đêm trở lên (AirROI, 2025). Giao diện cho thuê theo tháng của Airbnb vẫn liệt kê các bất động sản tại Việt Nam.

Đây là con đường ít kháng cự nhất cho các chủ nhà STR cũ. Danh sách hiện có, ảnh chụp và đánh giá của bạn vẫn được giữ nguyên. Bạn chỉ cần đặt thời hạn tối thiểu là 30 đêm.

Sự phức tạp mang tính pháp lý, không phải hậu cần. Một số luật sư Việt Nam cho rằng ngay cả một đặt phòng Airbnb 30 ngày trong tòa nhà chung cư nhà ở cũng vi phạm tinh thần của Quyết định 26 nếu không được cấu trúc như một hợp đồng thuê nhà ở chính thức được ký trực tiếp giữa chủ nhà và người thuê. Cách tiếp cận an toàn: dùng đặt phòng đầu tiên qua Airbnb để tìm người thuê, sau đó hoàn tất hợp đồng thuê bằng VND bên ngoài nền tảng cho các lần gia hạn.

Tiềm năng thu nhập: VND 15–22 triệu/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ điển hình ở các quận trung tâm — thấp hơn mức đỉnh STR, nhưng giảm đáng kể chi phí xoay vòng và không có chi phí đội dọn dẹp. Độ khó: Thấp. Tình trạng pháp lý: Vùng xám. Ngưỡng 30 ngày được đáp ứng; cơ chế nền tảng đang được xem xét về mặt pháp lý. Phù hợp nhất: Chủ nhà có danh sách được đánh giá tốt muốn chuyển đổi nhanh nhất với ít ma sát nhất.

Phương Án 2: Nhà Ở Doanh Nghiệp và Khách Expat

Đây là chiến lược thay thế thu nhập cao nhất cho các căn hộ ở đúng quận.

FDI vào TP.HCM tăng 24% trong năm 2025 lên 8,37 tỷ USD, với Singapore, Hàn Quốc và Hồng Kông dẫn đầu dòng vốn đầu tư (The Saigon Times, 2026). Mỗi trụ sở khu vực mới, mở rộng sản xuất và hoạt động dịch vụ tài chính đến thành phố đều đưa theo đội ngũ cán bộ cấp trung và cấp cao cần nhà ở có nội thất. Những nhân viên này đến với trợ cấp nhà ở doanh nghiệp — thường là 1.500–3.500 USD/tháng cho căn hộ 2–4 phòng ngủ có nội thất.

Người thuê là doanh nghiệp về bản chất rất khác với khách du lịch. Công ty ký hợp đồng thuê — không phải cá nhân — nghĩa là tiền thuê được bộ phận tài chính của công ty chuyển theo lịch cố định. Yêu cầu bảo trì đến qua bộ phận HR, không phải lúc 11 giờ đêm. Hầu hết doanh nghiệp muốn hợp đồng tối thiểu 12 tháng. Sự đánh đổi nằm ở chất lượng căn hộ: phải được trang bị nội thất, bảo trì tốt và chụp ảnh chuyên nghiệp ở tiêu chuẩn xứng đáng với mức trợ cấp.

Vị trí ưu tiên: Thảo Điền (Thủ Đức/Quận 2), Phú Mỹ Hưng (Quận 7), CBD (Quận 1). Các công ty Hàn Quốc và Nhật Bản tập trung ở Quận 1 và Quận 7. Các tập đoàn đa quốc gia châu Âu thường chọn Thảo Điền.

Tiềm năng thu nhập: VND 22–35 triệu/tháng cho căn hộ 2–3 phòng ngủ có nội thất được định vị tốt. Độ khó: Trung bình. Cần trình bày chuyên nghiệp và có kênh tiếp cận đội ngũ chuyển nhượng của công ty. Tình trạng pháp lý: Hoàn toàn hợp pháp. Hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn được ký bởi pháp nhân doanh nghiệp. Kênh tiếp cận: HousingSGN.com, LivinginVietnam.com, VietRent, bảng thông báo nhà ở của các trường quốc tế, nhóm Facebook expat tại TP.HCM, liên hệ trực tiếp với bộ phận HR/chuyển nhượng của công ty. Phù hợp nhất: Chủ nhà ở Quận 1, 2, 7 có căn hộ có nội thất với giá chào thuê trên VND 20 triệu/tháng.

Phương Án 3: Người Thuê Là Digital Nomad và Làm Việc Từ Xa

Đà Nẵng được đề cập nhiều hơn, nhưng TP.HCM có cộng đồng digital nomad đáng kể và đang phát triển, tập trung ở Thảo Điền, Bình Thạnh và Quận 3. Nhân viên làm việc từ xa thường muốn hợp đồng thuê 3–6 tháng, internet tốc độ cao, không gian làm việc riêng và gần quán cà phê cùng không gian coworking. Họ thanh toán đáng tin cậy, giữ gìn căn hộ tốt và gia hạn hợp đồng nếu môi trường phù hợp.

Việt Nam không có visa digital nomad chính thức. Lựa chọn gần nhất là visa tài năng nhập cảnh nhiều lần 5 năm của Việt Nam, cho phép lưu trú tối đa 90 ngày mỗi chuyến. Nhiều nomad luân phiên giữa Việt Nam và các nước láng giềng để đặt lại thời hạn. Điều này tạo ra một giới hạn thực tế: hợp đồng thuê 3 tháng là phổ biến, và người thuê có thể không gia hạn nếu tình trạng visa buộc họ phải rời đi. Hãy xây dựng tính linh hoạt gia hạn vào các điều khoản hợp đồng thuê của bạn.

Nền tảng: Nomad Rental (nomadrental.com), Flatio (flatio.com), Nhóm Facebook (“Ho Chi Minh City Housing” và “Expats in Vietnam”), và danh sách cho thuê theo tháng trên Airbnb.

Tiềm năng thu nhập: VND 14–20 triệu/tháng cho căn hộ 1–2 phòng ngủ có WiFi tốt và không gian làm việc. Độ khó: Thấp đến trung bình. Cần internet ổn định và không gian làm việc sạch sẽ, chức năng tốt. Tình trạng pháp lý: Hoàn toàn hợp pháp. Hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn với thời hạn tối thiểu 30 ngày. Phù hợp nhất: Chủ nhà ở Thảo Điền, Bình Thạnh, Quận 3 có căn hộ nhỏ gọn có nội thất dưới VND 20 triệu/tháng.

Phương Án 4: Vận Hành Căn Hộ Dịch Vụ Có Đăng Ký

Đây là chiến lược thu nhập cao nhất và phức tạp nhất về mặt vận hành. Căn hộ dịch vụ có đăng ký là một pháp nhân khác biệt so với cho thuê nhà ở — nó có thể hợp pháp cung cấp lưu trú dưới 30 ngày, cung cấp dịch vụ theo phong cách khách sạn và tính phí ưu đãi.

Thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM có 7.995 căn với tỷ lệ lấp đầy 81% trong Q1 2025 (Savills Vietnam, tháng 4/2025). Các căn hạng A trung bình đạt VND 564.000/m²/tháng (~22,50 USD/m²) với tỷ lệ lấp đầy 83%. Lệnh cấm STR tại căn hộ nhà ở đang tích cực đẩy nhu cầu chưa được đáp ứng vào lĩnh vực tuân thủ này — Savills đã nêu rõ động lực cầu này trong báo cáo Q1 2025 của họ.

Điểm khó khăn: đăng ký yêu cầu chứng nhận an toàn phòng cháy chữa cháy, tuân thủ tiêu chuẩn vệ sinh và đáp ứng tiêu chuẩn dịch vụ QCVN 07:2019/BVHTTDL. Hơn 25% đơn vị vận hành căn hộ dịch vụ tại Việt Nam báo cáo gặp khó khăn trong việc xin các giấy phép cần thiết (LodgeCompliance, 2025). Đây không phải là dự án làm trong một tuần — thường mất 3–6 tháng và cần một luật sư địa phương.

Tiềm năng thu nhập: VND 20–35 triệu/tháng cho căn hộ dịch vụ 2 phòng ngủ có giấy phép ở vị trí tốt. Độ khó: Cao. Yêu cầu đăng ký pháp lý, tuân thủ an toàn phòng cháy chữa cháy và tiêu chuẩn dịch vụ. Tình trạng pháp lý: Hoàn toàn hợp pháp sau khi được cấp phép. Được phép lưu trú dưới 30 ngày. Phù hợp nhất: Chủ nhà có nhiều căn hộ sẵn sàng chuyển đổi cả một tầng hoặc tòa nhà, hoặc những người đã có quan hệ với đơn vị vận hành khách sạn.

Phương Án 5: Vận Hành Co-Living và Quản Lý Nhà Chia Sẻ

Co-living chưa phải là mô hình phổ biến ở TP.HCM, nhưng đang phát triển. Ý tưởng: chia một căn hộ lớn (3–4 phòng ngủ) thành các phòng riêng lẻ, mỗi phòng được cho thuê riêng cho các chuyên gia trẻ hoặc nhân viên làm việc từ xa. Mỗi người thuê có phòng riêng và chia sẻ bếp/phòng khách. Thu nhập hàng tháng mỗi phòng từ VND 4–8 triệu; một căn 4 phòng ngủ tạo ra bốn nguồn thu riêng biệt sẽ vượt qua một hợp đồng thuê dài hạn đơn lẻ cho cùng căn hộ đó.

Vietnam Investment Review đã đưa tin về câu chuyện tăng trưởng co-living tại TP.HCM vào năm 2024 (VIR) — các đơn vị vận hành như Coliving.com và các thương hiệu địa phương đang hình thành thị trường. Điều còn thiếu là hướng dẫn cho chủ nhà về cách cấu trúc hợp đồng thuê khi nhiều người thuê không có quan hệ gia đình cùng chia sẻ một căn hộ nhà ở.

Tiềm năng thu nhập: VND 16–30 triệu/tháng cho căn hộ 3–4 phòng ngủ chuyển đổi sang co-living, tùy thuộc vào quận và chất lượng phòng. Độ khó: Trung bình đến cao. Cần cấu trúc hợp đồng thuê nhiều người hợp pháp, phòng có nội thất và phối hợp liên tục giữa nhiều người thuê. Tình trạng pháp lý: Hợp pháp, nhưng cấu trúc hợp đồng thuê cần được soạn thảo cẩn thận — hợp đồng riêng cho từng người thuê, mỗi hợp đồng đáp ứng thời hạn tối thiểu 30 ngày. Phù hợp nhất: Chủ nhà có căn hộ lớn (3–4 phòng ngủ) gần trường quốc tế, trường đại học hoặc các cụm coworking.

So Sánh Các Phương Án: Thu Nhập Hàng Tháng Dự Kiến

Bảng so sánh thu nhập dưới đây dựa trên một căn hộ 2 phòng ngủ, 60m² có nội thất đại diện ở quận trung cấp tại TP.HCM (Bình Thạnh, Quận 3 hoặc Thủ Đức nội thành). Con số thực tế khác biệt đáng kể tùy theo vị trí, chất lượng nội thất và cách tiếp thị.

Phương Án Nào Phù Hợp Với Tình Huống Của Bạn?

Cách chuyển đổi tốt nhất phụ thuộc vào vị trí căn hộ, tiêu chuẩn nội thất và mức độ công việc quản lý bạn muốn đảm nhận.

phần mềm quản lý bất động sản cho Việt Nam

Những chủ nhà phục hồi thu nhập nhanh nhất không phải là những người chọn chiến lược có thu nhập cao nhất. Họ là những người phù hợp chiến lược với căn hộ họ thực sự đang có. Một studio ở Bình Thạnh gần coworking sẽ không thu hút người thuê doanh nghiệp trả VND 35 triệu. Một căn 3 phòng ngủ gần trường quốc tế sẽ không hấp dẫn một digital nomad đi một mình. Xuất phát từ loại căn hộ và vị trí của bạn — không phải từ mức trần thu nhập — dẫn đến kết quả tốt hơn.

Câu Hỏi Thường Gặp

Airbnb có bị cấm hoàn toàn tại TP.HCM không?

Airbnb với tư cách là nền tảng không bị cấm. Điều bị cấm là cho thuê căn hộ nhà ở dưới 30 ngày. Bạn vẫn có thể dùng Airbnb để đăng căn hộ tại TP.HCM với thời hạn tối thiểu 30 đêm. Câu hỏi pháp lý là liệu điều đó có tuân thủ đầy đủ theo tinh thần của Quyết định 26/2025, hay bạn cần một hợp đồng thuê trực tiếp ngoài nền tảng. Hầu hết luật sư khuyến nghị phương án thứ hai cho mọi lần thuê.

Lệnh cấm Airbnb tại TP.HCM sẽ kéo dài bao lâu?

Lệnh cấm đã được gia hạn đến ít nhất năm 2027, theo VietnamNet (VietnamNet, 2026). Không có ngày hết hạn được xác nhận. Xây dựng chiến lược thu nhập dựa trên việc lệnh cấm kết thúc không phải là một kế hoạch. phân tích đầy đủ về lệnh cấm cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM

Phương án chuyển đổi nhanh nhất cho chủ nhà cần thu nhập ngay là gì?

Thời hạn thuê tối thiểu 30 ngày trên Airbnb hoặc danh sách cho thuê trực tiếp. Bạn có thể điều chỉnh lại danh sách hiện có với thời hạn tối thiểu 30 đêm ngay lập tức. Thu nhập sẽ giảm so với mức đỉnh STR, nhưng bạn sẽ có người thuê trong vòng 1–2 tuần. Nhà ở doanh nghiệp và cấp phép căn hộ dịch vụ đều mất 2–6 tháng để thiết lập đúng cách.

Lệnh cấm có áp dụng cho nhà riêng và biệt thự không?

Không. Quyết định 26/2025 áp dụng cụ thể cho các căn hộ trong tòa nhà chung cư nhà ở (chung cư). Nhà riêng, biệt thự và tổ hợp căn hộ dịch vụ thương mại không nằm trong phạm vi. Nếu bạn sở hữu nhà ở Thảo Điền hoặc biệt thự ở An Phú, cho thuê ngắn hạn vẫn hợp pháp — với điều kiện tuân thủ yêu cầu đăng ký kinh doanh và cấp phép khách sạn.

Nhà ở doanh nghiệp hoạt động như thế nào trong thực tế?

Bạn trang bị nội thất căn hộ theo tiêu chuẩn chuyên nghiệp (thiết bị, đồ vải, WiFi ổn định, bố cục gọn gàng). Đăng trên các nền tảng tập trung vào hỗ trợ chuyển nhượng hoặc liên hệ trực tiếp với bộ phận HR của công ty. Công ty ký hợp đồng thuê — thường 12–24 tháng — cho nhân viên sắp đến. Bạn làm việc với một đầu mối liên hệ duy nhất, nhận chuyển khoản ngân hàng hàng tháng đảm bảo, và người thuê sẽ không gọi cho bạn lúc nửa đêm vì hàng xóm ồn ào.

Lệnh Cấm Này Không Đi Đến Đâu

Những chủ nhà đang xử lý tốt quá trình chuyển đổi là những người đã ngừng coi lệnh cấm là vấn đề tạm thời. Chờ đợi quy định đảo chiều trong khi gánh chịu VND 2.750 tỷ tiền lãi vay hàng năm trên toàn lĩnh vực là một vị thế thua cuộc.

Tin tốt: thị trường nhà ở doanh nghiệp tại TP.HCM đang hấp thụ nhu cầu bị dịch chuyển từ STR. FDI tiếp tục tăng. Cộng đồng digital nomad đang phát triển. Nguồn thu nhập thay thế tồn tại — chỉ là nó trông khác với mức giá theo đêm của Airbnb và đòi hỏi phong cách quản lý khác.

Cách chuyển đổi nào phù hợp với căn hộ của bạn phụ thuộc vào vị trí, nội thất và thời gian bạn có thể dành cho việc quản lý. Năm chiến lược trên bao phủ toàn bộ phổ từ ít nỗ lực nhất (thời hạn 30 ngày trên danh sách hiện có) đến tiềm năng thu nhập cao nhất (căn hộ dịch vụ có giấy phép). Hãy chọn phương án phù hợp với tình huống thực tế của bạn.

sàng lọc người thuê cho chiến lược dài hạn mới của bạn

Đọc Thêm

Cho Thuê:

• Lệnh cấm cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM: Những điều chủ nhà cần biết sau Quyết định 26/2025
• Cách Quản Lý Người Thuê Là Chuyên Gia Nước Ngoài Tại TP.HCM
• Cách Sàng Lọc Người Thuê Căn Hộ Tại TP.HCM

Thông Tin Thị Trường:

• Hướng Dẫn Cho Thuê Từng Quận TP.HCM: Lợi Suất, Giá Thuê và Hồ Sơ Người Thuê
• Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM 2026: Hướng Dẫn Cho Nhà Quản Lý Bất Động Sản

Tài Chính:

• Máy Tính Lợi Suất Cho Thuê Việt Nam: Lợi Suất Gộp và Lợi Suất Ròng Cho Căn Hộ TP.HCM
• Hướng Dẫn Thuế Thu Nhập Từ Cho Thuê Tại Việt Nam Cho Chủ Nhà

Công Cụ:

• Hausive — phần mềm quản lý bất động sản được xây dựng cho chủ nhà Việt Nam