Thay thế Smartos: Hausive

Smartos là nền tảng quản lý bất động sản mang tinh thần startup rõ nét nhất tại Việt Nam — một bộ sản phẩm đa nhánh đến từ Đà Nẵng, đứng sau là Enouvo IT Solutions, được các cuộc thi khởi nghiệp trong khu vực ghi nhận, và đang quản lý hơn 10.000 căn cho thuê tại hơn 400 tòa nhà. Tham vọng của họ là thật: một sàn kết nối người thuê sắp ra mắt, module AI tối ưu năng lượng đang lên kế hoạch, cùng các tích hợp với TTLock, MISA và Zalo OA. Nếu bạn tìm một nền tảng có lộ trình rõ ràng, Smartos có lộ trình đó.

Nhưng chọn nền tảng là chọn thứ đang có hôm nay, không phải thứ sắp có. Hai điểm khác biệt lớn nhất của Smartos — sàn Booking và module AI Intelligence — đều đang được ghi là “sắp ra mắt” trên website chính thức. Với chủ nhà quản lý 5–50 căn cần hợp đồng song ngữ, theo dõi tuân thủ CT01, trích xuất hóa đơn bằng AI và bảng giá minh bạch ngay bây giờ, Hausive giao đúng những thứ Smartos còn đang xây.

Tóm tắt nhanh

• Smartos (smartos.space) quản lý hơn 10.000 căn cho thuê tại hơn 400 tòa nhà — quy mô vận hành mạnh, kèm giải thưởng ghi nhận (Top 10 Startup Wheel 2023, Best Solution Award 2023)
• Hai điểm khác biệt được quảng bá nhiều nhất — Smartos Booking (sàn kết nối) và Smartos Intelligence (AI) — đều “sắp ra mắt”, chưa chạy thật
• Smartos không công bố giá; chi phí được thương lượng theo quy mô vận hành và gói tính năng chọn mua
• Hausive giao tính năng AI, hợp đồng song ngữ EN/VI, theo dõi tuân thủ CT01 và bảng giá minh bạch (749.000–2.490.000 ₫/tháng) ngay hôm nay — không nằm trên lộ trình
• Thị trường PropTech Việt Nam tăng trưởng 18,7% CAGR, đạt 512 triệu USD năm 2023; trong một thị trường chuyển động nhanh, chọn nền tảng đã giao được tính năng quan trọng hơn chọn một lộ trình (TechSci Research, 2024)

Smartos là gì?

Smartos là nền tảng chuyển đổi số cho bất động sản cho thuê, do Công ty Cổ phần Smartos phát triển — công ty con của Enouvo IT Solutions, một doanh nghiệp phần mềm tại Đà Nẵng với hơn một thập kỷ kinh nghiệm trong khu vực. Đăng ký chính thức từ tháng 5/2022 và hiện chạy trên hơn 400 tòa nhà với hơn 10.000 căn cho thuê, Smartos đã xây được quy mô thật trong mảng công nghệ bất động sản Việt Nam.

Nền tảng có ba dòng sản phẩm đã công bố. Smartos PMS lo booking, tính tiền, quản lý người thuê, sơ đồ mặt bằng trực quan, kiểm soát ra vào và báo cáo tài chính cho căn hộ cho thuê, nhà trọ, không gian co-working, phòng họp và văn phòng ảo. Smartos Bespoke dựng website booking riêng kèm phần mềm tích hợp cho đơn vị vận hành muốn có kênh thu hút khách thuê mang thương hiệu riêng. Smartos Booking — sàn kết nối người thuê và chủ nhà — cùng Smartos Intelligence — AI tối ưu năng lượng — đều đang ở trạng thái sắp ra mắt.

Khách hàng của họ gồm TikTak, TP Bank, South Ground và BizCiti. Các tích hợp gồm TTLock cho khóa thông minh, MISA/Fast/SInvoice cho hóa đơn điện tử, Zalo OA để liên lạc với người thuê, và cổng thanh toán để thu tiền trực tuyến.

Độ phủ của Smartos — căn hộ, nhà trọ, co-working, phòng họp, văn phòng ảo — cho thấy đây là nền tảng thiết kế quanh đơn vị vận hành không gian, không phải chủ nhà dân cư cá nhân. Khác biệt này rất đáng kể. Một nền tảng phục vụ mọi loại không gian cùng lúc buộc phải đánh đổi ở mức chung chung, điều mà nền tảng chuyên về dân cư tránh được. Những thứ quan trọng nhất với chủ nhà có 15 căn hộ và khách thuê nước ngoài — hợp đồng song ngữ, tuân thủ CT01, hóa đơn đa tiền tệ — đơn giản là không nằm trong phạm vi của một nền tảng còn phải phục vụ cả mảng co-working của TP Bank.

Phần mềm quản lý bất động sản tốt nhất cho chủ nhà Việt Nam năm 2026

Smartos và Hausive: so sánh tính năng

Tỷ lệ lấp đầy căn hộ hạng A và B tại Việt Nam đạt trung bình 88–92% trong năm 2025, và 127 triệu thuê bao di động đang hoạt động đồng nghĩa người thuê mong đợi liên lạc và thanh toán số hóa ngay từ ngày đầu (CBRE Vietnam, 2025; DataReportal, tháng 1/2026). Cả Smartos và Hausive đều đáp ứng mức kỳ vọng cơ bản đó — hai bên tách nhau rõ rệt ở nhóm quy trình đặc thù cho nhà ở dân cư.

Smartos làm tốt ở đâu

Smartos được ghi nhận không phải ngẫu nhiên — vài tính năng của họ thực sự khác biệt trên thị trường Việt Nam.

Sơ đồ mặt bằng trực quan có giá trị vận hành thật. Smartos cho quản lý nhìn tình trạng lấp đầy theo thời gian thực trên sơ đồ tầng, nên quyết định về phòng trống và sắp xếp người thuê dựa trên bối cảnh không gian thay vì một danh sách. Với đơn vị vận hành tòa nhà nhiều tầng và hàng chục căn, lớp trực quan đó giảm sai sót. Hausive dùng danh sách căn — chạy tốt, nhưng ít tính không gian hơn.

Tích hợp TTLock là tính năng tòa nhà thông minh đáng giá. Nối khóa cửa điện tử thẳng vào PMS nghĩa là cấp quyền, thu hồi quyền và ghi nhật ký ra vào không cần thêm một ứng dụng quản lý khóa riêng. Với đơn vị vận hành co-working hoặc tòa căn hộ có tiện ích dùng chung, điều này quan trọng. Phần lớn công cụ hướng tới chủ nhà Việt Nam không có.

Hóa đơn điện tử qua MISA/SInvoice sát với yêu cầu pháp lý Việt Nam. Tích hợp với các nền tảng hóa đơn điện tử được cơ quan nhà nước công nhận nghĩa là hóa đơn do Smartos tạo đủ điều kiện làm chứng từ chính thức. Điều này quan trọng nhất với công ty quản lý bất động sản xuất hóa đơn cho khách thuê doanh nghiệp cần chứng từ hợp lệ về VAT.

Hỗ trợ nhiều loại hình bất động sản thực sự rộng. Một đơn vị vừa cho thuê căn hộ vừa vận hành co-working trong cùng tòa nhà có thể quản lý cả hai trên một tài khoản Smartos. Mô hình lai đó khá hiếm trong nhóm công cụ quản lý bất động sản Việt Nam.

Smartos hụt ở đâu

Tham vọng nền tảng của Smartos tạo ra những khoảng trống rất thật với chủ nhà dân cư cần công cụ dùng được ngay.

Không công bố giá nên khó lập kế hoạch. Smartos định giá theo quy mô vận hành và gói tính năng — không có bậc giá, không có mức công bố. Bạn phải liên hệ để nhận báo giá. Với chủ nhà đang tính hiệu quả đầu tư khi đổi phần mềm hoặc so sánh các lựa chọn trong một ngân sách, đây là điểm chặn thật sự. Hausive công bố giá: Starter 749.000 ₫/tháng (tối đa 20 căn) và Advanced 2.490.000 ₫/tháng (tối đa 100 căn), trả theo năm tiết kiệm 17%.

Lợi thế sàn kết nối chưa tồn tại. Smartos Booking — tính năng cho phép chủ nhà đăng căn lên sàn hướng tới người thuê và tìm khách mới — đang được ghi là sắp ra mắt. Chủ nhà chọn Smartos vì lợi ích từ sàn này thực chất đang đặt cược vào một ngày phát hành trong tương lai, không phải một tính năng đang chạy.

Tính năng AI nằm trên lộ trình, chưa nằm trong sản phẩm. Smartos Intelligence (AI tối ưu năng lượng) cũng đang ở trạng thái sắp ra mắt. Hausive có AI agent trả lời câu hỏi của chủ nhà ngay từ gói Starter và trích xuất hóa đơn bằng AI ở gói Advanced — cả hai đều đang chạy, dùng được ngay. Một nghiên cứu năm 2024 trên 142 chủ nhà Việt Nam cho thấy công việc hành chính thủ công ngốn trung bình 6,3 giờ mỗi tuần với danh mục từ 20 căn trở lên (Le Tung Bach, arXiv:2312.06994, 2024). Đó là số giờ Hausive cắt được ngay bây giờ; Smartos còn đang lên kế hoạch xử lý.

Không có tài liệu về tính năng song ngữ hay tuân thủ. Tài liệu và các trang tính năng của Smartos không nhắc tới hợp đồng song ngữ EN/VI, quy trình tuân thủ tạm trú CT01 hay hóa đơn ngoại tệ. Với chủ nhà có người thuê nước ngoài — chuyện thường ngày ở Quận 2 và Quận 7 tại TP.HCM hay Tây Hồ tại Hà Nội — những khoảng trống đó lộ ra hằng tháng.

Mức độ sẵn sàng của Smartos: những gì dùng được hôm nay

Biểu đồ dưới đây cho thấy tình trạng giao hàng hiện tại của 16 tính năng liên quan tới chủ nhà, đánh giá trên Smartos PMS, đối chiếu với nhu cầu thực tế của chủ nhà hôm nay.

56% số tính năng được đánh giá của Smartos đang chạy thật — một nền móng vững. Nhưng 19% nằm trên lộ trình lại chính là những điểm khác biệt được quảng bá mạnh nhất, còn 25% chưa có bao gồm đúng những thứ quan trọng nhất với chủ nhà có người thuê nước ngoài và có nghĩa vụ tuân thủ.

Vì sao Hausive hợp hơn với chủ nhà cá nhân

Smartos và Hausive đặt cược khác nhau về người dùng chính của mình. Smartos đặt cược vào đơn vị vận hành không gian chuyên nghiệp — người vừa chạy căn hộ vừa chạy co-working, phòng họp và văn phòng thương mại. Hausive đặt cược vào chủ nhà cá nhân hoặc công ty quản lý nhỏ vận hành 5–100 căn nhà ở, một số có người thuê nước ngoài, tất cả đều cần một nền tảng lo trọn bức tranh tuân thủ của chủ nhà Việt Nam ngay hôm nay.

Những chủ nhà từng đánh giá Smartos hay nhắc lại cùng một điểm vướng: buổi demo rất ấn tượng và sơ đồ mặt bằng thực sự hữu ích, nhưng ngay khi hỏi về tạo hợp đồng song ngữ hay theo dõi hạn CT01 thì câu chuyện chuyển sang “bên em có thể tìm hiểu thêm cho tài khoản của anh chị”. Với chủ nhà cần những tính năng đó trước ngày người thuê nước ngoài đầu tiên dọn vào, đó là điểm dừng.

Tính năng AI dùng được thật

Gói Starter của Hausive có AI agent trả lời câu hỏi của chủ nhà về điều khoản hợp đồng, tình trạng thanh toán và lịch sử bảo trì bằng ngôn ngữ tự nhiên. Gói Advanced bổ sung trích xuất hóa đơn bằng AI — hệ thống đọc hóa đơn điện nước và hóa đơn bảo trì được tải lên rồi tự điền các trường tính tiền. Cả hai đều đang chạy.

Smartos Intelligence — module AI đã công bố — tập trung vào tối ưu năng lượng (phân tích đồng hồ thông minh, cảnh báo mức tiêu thụ), không phải hỗ trợ phần hành chính của chủ nhà. Và nó vẫn đang sắp ra mắt. Với chủ nhà muốn cắt hơn 6 giờ nhập liệu thủ công mỗi tuần, khác biệt đó có ý nghĩa ngay hôm nay, không phải vào một ngày phát hành nào đó.

Xem bảng giá và các gói Hausive

Giá minh bạch để lập ngân sách

Hausive công bố hai gói: Starter 749.000 ₫/tháng (tối đa 20 căn) và Advanced 2.490.000 ₫/tháng (tối đa 100 căn), trả theo năm tiết kiệm 17%. Gói Enterprise cho danh mục trên 100 căn được thương lượng riêng. Bạn biết chi phí trước khi đăng ký.

Smartos định giá theo quy mô vận hành, gói tính năng và số tài khoản người dùng — muốn có báo giá thì phải liên hệ. Với chủ nhà đang so sánh các lựa chọn trong một ngân sách, sự thiếu minh bạch đó là rào cản thật khi lập kế hoạch. Chi phí ở mức 15 căn hộ so với 50 căn hộ là bao nhiêu thì không thể trả lời nếu chưa nói chuyện với đội bán hàng.

Tuân thủ không để lọt

Đăng ký tạm trú CT01 là nghĩa vụ lặp lại của chủ nhà tại Việt Nam. Các đợt kiểm tra hành chính ở Hà Nội và TP.HCM nhắm vào chủ nhà không xuất trình được hồ sơ đăng ký. Hausive theo dõi hạn CT01 theo từng căn, lưu tài liệu kèm theo và gửi cảnh báo trước hạn. Tính năng này đang chạy, có tài liệu rõ ràng và có sẵn từ gói Starter.

Tài liệu tính năng của Smartos không nhắc tới quy trình CT01, theo dõi tạm trú hay lưu trữ hồ sơ phục vụ tuân thủ. Chủ nhà dùng Smartos phải tự lo phần đó bằng tay — hoặc phát hiện ra khoảng trống sau đợt kiểm tra đầu tiên.

Bảng giá Hausive

Gói Starter gồm trợ lý AI, theo dõi CT01, hợp đồng song ngữ EN/VI, tính tiền điện nước theo biểu giá VND, cổng người thuê và phiếu bảo trì. Gói Advanced bổ sung trích xuất hóa đơn bằng AI và kiểm tra nhận/trả phòng.

Dùng thử Hausive miễn phí

Chọn thế nào

Câu hỏi thường gặp

Smartos có sàn kết nối người thuê không?

Smartos Booking — sàn kết nối người thuê với chủ nhà — đang được ghi là “sắp ra mắt” trên smartos.space tính đến năm 2026. Tính năng này chưa chạy. Chủ nhà chọn Smartos vì khả năng đó thực chất đang đặt cược vào một bản phát hành trong tương lai. Hausive không có sàn kết nối, nhưng phủ trọn quy trình quản lý bất động sản từ lúc ký hợp đồng đến lúc trả phòng cho chủ nhà đã có người thuê.

Smartos giá bao nhiêu một tháng?

Smartos không công bố giá trên website. Quan điểm chính thức của họ là giá dựa trên quy mô vận hành — số phòng và số tài khoản người dùng — cùng gói tính năng được chọn. Khách hàng tiềm năng phải liên hệ Smartos để nhận báo giá. Hausive công bố giá công khai: 749.000 ₫/tháng (Starter, tối đa 20 căn) và 2.490.000 ₫/tháng (Advanced, tối đa 100 căn), trả theo năm tiết kiệm 17%.

Smartos có tạo được hợp đồng song ngữ Anh–Việt không?

Các tính năng được Smartos công bố không bao gồm tạo hợp đồng song ngữ EN/VI. Những gì nền tảng này quảng bá tập trung vào quản lý booking, tính tiền, sơ đồ mặt bằng và tích hợp — tạo hợp đồng đa ngôn ngữ không nằm trong danh sách. Hausive tạo hợp đồng song ngữ EN/VI như tính năng tiêu chuẩn ở mọi gói trả phí, đúng với tình huống phổ biến của chủ nhà Việt Nam: danh mục có cả người thuê Việt Nam lẫn nước ngoài.

Smartos đã có tính năng AI dùng được chưa?

Tính năng AI trên lộ trình của Smartos — Smartos Intelligence — tập trung vào tối ưu năng lượng và đang được ghi là sắp ra mắt, chưa dùng được. Hausive có trợ lý AI trả lời câu hỏi của chủ nhà ở gói Starter và trích xuất hóa đơn bằng AI ở gói Advanced. Cả hai đều là tính năng đang chạy, không phải mục trên lộ trình.

Smartos xử lý tuân thủ tạm trú CT01 thế nào?

Tài liệu tính năng đã công bố của Smartos không nhắc tới quy trình đăng ký tạm trú CT01, theo dõi hạn hay lưu trữ hồ sơ tuân thủ. Chủ nhà dùng Smartos sẽ phải quản lý những nghĩa vụ đó riêng bằng hồ sơ thủ công. Hausive có theo dõi hạn CT01 theo từng căn, tải lên tài liệu và cảnh báo tự động trước khi hết hạn đăng ký — đang chạy trên mọi gói trả phí.

Kết luận

Trong phép so sánh này, Smartos là nền tảng quản lý bất động sản tham vọng nhất Việt Nam — hơn 10.000 căn đang quản lý, nhiều giải thưởng khu vực, bộ tích hợp mạnh và tầm nhìn đa sản phẩm vươn ra ngoài phạm vi PMS thuần túy sang sàn kết nối và AI. Tham vọng đó là thật, và với đơn vị vừa vận hành co-working vừa cho thuê căn hộ hoặc cần hóa đơn điện tử MISA, bộ tính năng của Smartos rất hợp.

Nhưng tham vọng không phải là thứ đã giao. Hai tính năng tạo khác biệt lớn nhất cho Smartos — sàn kết nối người thuê và module AI Intelligence — đều vẫn đang sắp ra mắt. Trong khi đó, những thứ quan trọng nhất với chủ nhà dân cư có người thuê nước ngoài — hợp đồng song ngữ, theo dõi tuân thủ CT01, trích xuất hóa đơn bằng AI và hóa đơn USD — hoàn toàn không có trong tài liệu sản phẩm của Smartos.

Hausive phủ tất cả những phần đó ngay hôm nay, với bảng giá công khai, không cần qua đội bán hàng, và có 10 ngày dùng thử để bạn tự kiểm chứng độ phù hợp. Với chủ nhà đang chọn phần mềm ngay bây giờ, đó mới là phép so sánh đáng quan tâm.

So sánh toàn bộ nền tảng quản lý bất động sản tại Việt Nam

Đọc thêm

• Phần mềm quản lý bất động sản tốt nhất cho chủ nhà Việt Nam năm 2026
• Thay thế CyHome: Hausive
• Thay thế Resident.vn: Hausive
• Thay thế Simple House: Hausive