Thuế thu nhập cho thuê tại Việt Nam: Hướng dẫn cách tính cho chủ nhà năm 2025 và 2026

Thuế thu nhập cho thuê tại Việt Nam không phải bài toán quá phức tạp, nhưng rất nhiều chủ nhà vẫn đang tính sai, và quy định cho năm 2026 đã thay đổi đáng kể. Nếu bạn đang thu tiền thuê ở TP.HCM hay bất kỳ tỉnh thành nào khác, bạn có thể vướng đến ba nghĩa vụ: thuế thu nhập cá nhân (PIT), thuế giá trị gia tăng (VAT), và lệ phí môn bài đang được loại bỏ dần. Chỉ cần tính sai là bạn có thể bị phạt chậm nộp 0,03% mỗi ngày, cộng thêm mức phạt hành chính 20% trên phần thiếu.

Bài này đi thẳng vào phần cần dùng: công thức tính cụ thể, ngưỡng mới từ năm 2026 khiến phần lớn chủ nhà phân khúc tầm trung được miễn thuế hoàn toàn, và quy trình kê khai thực tế, dù bạn là người Việt hay chủ sở hữu nước ngoài.

Tóm tắt nhanh: Trong năm 2025, doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm bị tính thuế tổng cộng 10% gồm 5% VAT và 5% thuế TNCN trên toàn bộ doanh thu. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, ngưỡng này tăng lên 500 triệu đồng/năm, và thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng. Chậm nộp bị tính 0,03%/ngày; kê khai sai bị phạt cố định 20% trên số thiếu (Vietnam Briefing, 2025).

Chủ nhà tại Việt Nam phải nộp những loại thuế nào khi có thu nhập cho thuê?

Thu nhập cho thuê tại Việt Nam từng gắn với ba khoản nghĩa vụ riêng, dù từ năm 2026 một khoản sẽ biến mất. Hai khoản chính là thuế thu nhập cá nhân (PIT) và thuế giá trị gia tăng (VAT), mỗi khoản ở mức 5% trên doanh thu cho thuê khi đã vượt ngưỡng áp dụng (Vietnam Briefing, 2025). Hai loại thuế này được tính độc lập, nên nếu đã vượt ngưỡng thì tổng gánh nặng thực tế là 10%.

Khoản thứ ba là lệ phí môn bài. Đây là khoản phí hàng năm khá nhỏ, cao nhất 1.000.000 đồng đối với nhóm chủ nhà có doanh thu cao. Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, lệ phí môn bài được miễn hoàn toàn cho hoạt động cho thuê tài sản.

Chủ nhà là người Việt hay người nước ngoài đều chịu cùng một cơ chế. Không có mức thuế riêng thấp hơn cho người nước ngoài, cũng không có ưu đãi theo quốc tịch. Cấu trúc 5% VAT cộng 5% PIT áp dụng như nhau cho mọi chủ sở hữu (Vietnam Briefing, 2025).

Ngưỡng miễn thuế là bao nhiêu, và năm 2026 thay đổi ra sao?

Ngưỡng miễn thuế là mốc doanh thu cho thuê trong năm mà dưới mốc đó bạn không phải nộp gì. Trong năm 2025, mốc này là 100 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 4.000 USD, hay khoảng 8,3 triệu đồng/tháng. Vượt mốc là cả VAT lẫn PIT đều áp dụng trên toàn bộ doanh thu từ đồng đầu tiên, chứ không chỉ trên phần vượt ngưỡng (vietnam.vn, 2025).

Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi số 109/2025/QH15 nâng ngưỡng này lên 500 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 20.000 USD, hay 41,7 triệu đồng/tháng. Dưới mốc này, cả VAT lẫn PIT đều không áp dụng (vietnam.vn, 2026).

Nói dễ hình dung hơn: một chủ nhà có một căn hộ ở TP.HCM cho thuê 30 triệu đồng/tháng sẽ thu 360 triệu đồng/năm. Trong năm 2025, họ phải nộp 36 triệu đồng tiền thuế. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, cùng căn hộ đó sẽ không còn phát sinh thuế.

Phép tính nhanh: Theo quy định năm 2025, một chủ nhà thu 25 triệu đồng/tháng, tức 300 triệu đồng/năm, sẽ phải nộp 30 triệu đồng thuế mỗi năm, tương đương 10% doanh thu gộp. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, cùng tài sản đó nộp 0 đồng. Trên thực tế, thay đổi này gần như miễn thuế cho toàn bộ phân khúc cho thuê dưới 41,7 triệu đồng/tháng.

Cách tính thuế cho thuê năm 2025 từng bước

Công thức năm 2025 khá đơn giản: chỉ cần vượt 100 triệu đồng/năm là cả VAT lẫn PIT đều áp dụng trên toàn bộ doanh thu năm, không phải chỉ phần vượt ngưỡng.

Bước 1 - Cộng toàn bộ tiền thuê đã nhận trong năm dương lịch, tính trên tất cả các tài sản.

Bước 2 - Kiểm tra xem tổng doanh thu có vượt 100.000.000 đồng không. Nếu không vượt, bạn không phải nộp gì.

Bước 3 - Tính VAT bằng 5% trên tổng doanh thu.

Bước 4 - Tính PIT bằng 5% trên tổng doanh thu.

Bước 5 - Cộng lệ phí môn bài: 300.000 đồng cho bậc 100-300 triệu, 500.000 đồng cho bậc 300-500 triệu, hoặc 1.000.000 đồng nếu trên 500 triệu. Năm đầu được miễn; từ năm 2026 thì khoản này được miễn hoàn toàn cho cho thuê tài sản.

Ví dụ A - Căn hộ tầm trung ở TP.HCM:

• Tiền thuê tháng: 15.000.000 đồng -> năm: 180.000.000 đồng
• Vượt ngưỡng -> toàn bộ doanh thu bị tính thuế
• VAT: 180 triệu x 5% = 9.000.000 đồng
• PIT: 180 triệu x 5% = 9.000.000 đồng
• Lệ phí môn bài: 300.000 đồng
• Tổng cộng: 18.300.000 đồng/năm (~10,2% doanh thu, khoảng 1,5 triệu đồng/tháng)

Ví dụ B - Căn 2 phòng ngủ ở Quận 3:

• Tiền thuê tháng: 35.000.000 đồng -> năm: 420.000.000 đồng
• VAT: 420 triệu x 5% = 21.000.000 đồng
• PIT: 420 triệu x 5% = 21.000.000 đồng
• Lệ phí môn bài: 500.000 đồng
• Tổng cộng: 42.500.000 đồng/năm (~10,1% doanh thu, khoảng 3,5 triệu đồng/tháng)

Thuế năm 2026 thay đổi ở điểm nào?

Điểm quan trọng nhất của thay đổi năm 2026 là VAT và PIT sẽ không còn được tính giống hệt nhau sau khi doanh thu vượt mốc 500 triệu đồng/năm.

VAT (từ ngày 1 tháng 7 năm 2026): Vẫn tính trên toàn bộ doanh thu năm. Một chủ nhà thu 600 triệu đồng/năm sẽ nộp VAT trên cả 600 triệu với mức 5%, tức 30 triệu đồng.

PIT (từ ngày 1 tháng 7 năm 2026): Chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng. Cùng ví dụ đó, PIT chỉ áp vào 100 triệu đồng vượt ngưỡng với mức 5%, tức 5 triệu đồng.

Kết quả thực tế là thuế suất gộp hiệu dụng bắt đầu ở khoảng 5,8% ngay khi bạn vừa vượt mốc 500 triệu đồng, chứ không phải 10%, rồi tăng dần theo doanh thu. Chủ nhà thu 600 triệu đồng/năm chịu mức gộp khoảng 5,8%; lên 960 triệu đồng/năm thì khoảng 7,4%. Chỉ ở mức doanh thu rất cao mới tiến gần 10%. So với cơ chế 2025, đây là thay đổi có lợi rõ rệt (vietnam.vn, 2026).

Ví dụ C - Căn hộ cao cấp cho khách expat (quy định 2026, từ ngày 1 tháng 7):

• Tiền thuê tháng: 50.000.000 đồng -> năm: 600.000.000 đồng
• Vượt mốc 500 triệu đồng
• VAT: 600 triệu x 5% = 30.000.000 đồng (tính trên toàn bộ doanh thu)
• PIT: (600 triệu - 500 triệu) x 5% = 5.000.000 đồng (chỉ tính phần vượt)
• Lệ phí môn bài: miễn
• Tổng cộng: 35.000.000 đồng/năm (thuế suất hiệu dụng 5,8%, giảm mạnh so với 60 triệu đồng theo quy định 2025)

Ví dụ D - Cùng căn hộ Quận 3 ở ví dụ B, nhưng theo quy định 2026:

• Tiền thuê tháng: 35.000.000 đồng -> năm: 420.000.000 đồng
• Dưới mốc 500 triệu đồng -> không phát sinh VAT hay PIT
• Lệ phí môn bài: miễn
• Tổng cộng: 0 đồng, giảm từ 42.500.000 đồng/năm trong năm 2025

Giai đoạn chuyển tiếp của năm 2026: Quy định cũ vẫn áp dụng từ tháng 1 đến hết tháng 6 năm 2026. Quy định mới bắt đầu từ ngày 1 tháng 7 năm 2026. Với trường hợp kê khai theo năm, các thông tư hướng dẫn dự kiến sẽ làm rõ cách tính cho năm chia đôi này (Acclime Vietnam, 2026).

Chủ nhà kê khai thuế cho thuê tại Việt Nam như thế nào?

Chủ nhà là người Việt hay người nước ngoài đều kê khai bằng Mẫu 01/TTS trên cổng thuế điện tử tại thuedientu.gdt.gov.vn. Cổng này chủ yếu dùng tiếng Việt, nên với chủ nhà nước ngoài, cách làm phổ biến nhất vẫn là thuê kế toán địa phương hoặc đại diện thuế có giấy phép (Vietnam Briefing, 2025).

Có hai cách kê khai:

Cách 1 - Kê khai theo từng lần nhận tiền: Nộp tờ khai trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận từng khoản thanh toán tiền thuê. Nếu nhận tiền theo tháng, bạn có thể phải nộp 12 lần trong năm. Rất ít chủ nhà cá nhân chọn cách này.

Cách 2 - Kê khai theo năm: Nộp một tờ khai cho cả năm dương lịch, hạn chót là ngày 31 tháng 1 của năm kế tiếp. Đây là cách phổ biến nhất với chủ nhà chỉ có một hoặc hai tài sản.

Điểm nhiều người không để ý là hồ sơ kê khai được lập theo từng địa chỉ cho thuê, không phải gộp chung thành một tờ khai duy nhất. Nếu bạn có hai căn hộ ở hai quận khác nhau, bạn phải nộp hai bộ hồ sơ riêng (vietnam.vn, 2025).

Các bước đăng ký lần đầu, kể cả với người nước ngoài:

1. Đến cơ quan thuế quản lý tại quận hoặc khu vực nơi tài sản tọa lạc
2. Mang theo: hộ chiếu hoặc CCCD, hợp đồng thuê đã ký, giấy tờ sở hữu tài sản
3. Xin mã số thuế cá nhân tại Việt Nam
4. Đăng ký tài khoản trên cổng thuế điện tử để nộp Mẫu 01/TTS

Bị phạt thế nào nếu nộp chậm hoặc kê khai sai?

Khung phạt của Việt Nam không phải kiểu quá nặng ngay từ đầu, nhưng nó cộng dồn rất nhanh. Với chủ nhà cho thuê, hai nhóm phạt chính là chậm nộp và kê khai thiếu.

Chậm nộp: 0,03% mỗi ngày trên số thuế chưa nộp. Nghĩa là 0,9% sau 30 ngày, 2,7% sau 90 ngày, và 5,4% sau 180 ngày, chưa kể tiền thuế gốc bạn vẫn phải trả (Andersen Vietnam Tax Booklet 2025).

Kê khai thiếu: Phạt hành chính cố định 20% trên phần chênh thiếu. Ví dụ bạn khai phải nộp 10 triệu đồng nhưng thực tế là 15 triệu đồng, thì phần thiếu 5 triệu sẽ kéo theo mức phạt 1 triệu đồng, cộng thêm tiền chậm nộp tính từ hạn ban đầu.

Các đơn vị tư vấn thuế ở TP.HCM gặp đi gặp lại cùng một lỗi: chủ nhà nhận tiền thuê theo quý hoặc theo năm một lần rồi hiểu sai thời điểm bắt đầu tính hạn kê khai. Họ tưởng mốc 10 ngày chạy theo kỳ thuê trên hợp đồng, trong khi thực tế đồng hồ bắt đầu ngay khi tiền được nhận. Với phần lớn chủ nhà cá nhân, kê khai năm trước ngày 31 tháng 1 giúp tránh nhầm chỗ này dễ hơn rất nhiều.

Phạt kê khai thiếu và tiền chậm nộp không loại trừ lẫn nhau. Một tờ khai năm nộp đúng hạn nhưng tính sai vẫn có thể bị phạt 20% trên phần thiếu, cộng thêm tiền chậm nộp tính từ hạn phải nộp ban đầu. Rất nhiều tranh chấp thuế cho thuê nhà ở Việt Nam bắt đầu từ việc ghi sai năm doanh thu đối với các khoản tiền thuê trả trước.

Câu hỏi thường gặp

Chủ nhà nước ngoài có chịu cùng mức thuế cho thuê như chủ nhà Việt Nam không?

Có. Chủ sở hữu nước ngoài chịu đúng cùng cơ chế: 5% VAT và 5% PIT nếu doanh thu cho thuê vượt ngưỡng áp dụng. Không có mức thấp hơn và cũng không có miễn trừ theo quốc tịch. Điểm khác biệt chỉ nằm ở thủ tục: chủ nhà nước ngoài phải đăng ký mã số thuế tại cơ quan thuế địa phương bằng hộ chiếu và giấy tờ sở hữu tài sản (Vietnam Briefing, 2025).

Nếu tôi có nhiều tài sản cho thuê ở Việt Nam thì sao?

Ngưỡng 100 triệu đồng của năm 2025 hay 500 triệu đồng của năm 2026 áp dụng trên tổng doanh thu cho thuê trong năm của tất cả tài sản, chứ không phải tính riêng từng căn. Tuy vậy, hồ sơ kê khai vẫn nộp theo từng tài sản. Mỗi địa chỉ cho thuê là một tờ khai riêng. Phần giảm trừ 500 triệu đồng của PIT trong năm 2026 có thể được phân bổ qua nhiều hợp đồng, nhưng tổng mức giảm trừ trên toàn bộ hợp đồng không vượt quá 500 triệu đồng (vietnam.vn, 2026).

Chính xác khi nào ngưỡng 500 triệu đồng bắt đầu có hiệu lực?

Ngày 1 tháng 7 năm 2026, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi số 109/2025/QH15. Việc miễn lệ phí môn bài cho hoạt động cho thuê tài sản đã có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Trong giai đoạn từ tháng 1 đến hết tháng 6 năm 2026, ngưỡng cũ 100 triệu đồng vẫn còn áp dụng (Acclime Vietnam, 2026).

Chủ nhà có được trừ chi phí bảo trì, lãi vay hoặc phí quản lý trước khi tính thuế không?

Không. Theo cơ chế hiện tại, VAT và PIT đều tính trên doanh thu cho thuê gộp, không cho trừ chi phí vận hành, lãi vay, khấu hao hay phí quản lý. Đây là lý do khi tính lợi suất ròng cho bất động sản tại Việt Nam, thuế luôn phải được xem là tỷ lệ trên doanh thu gộp, không phải trên phần tiền còn lại sau chi phí.

Nếu hợp đồng thuê ghi rằng người thuê là bên chịu thuế thì sao?

Nhiều hợp đồng có điều khoản ghi người thuê chịu phần thuế, hoặc giá thuê được thỏa thuận theo kiểu “net of tax”. Đây là thỏa thuận hợp đồng hợp lệ giữa hai bên, nhưng nó không thay đổi người có trách nhiệm pháp lý trước cơ quan thuế. Chủ nhà vẫn là người phải kê khai và nộp thuế. Nếu muốn tránh tranh cãi khi gia hạn, hãy ghi thật rõ trong hợp đồng bên nào chịu phần chi phí này.

Thuế cho thuê ảnh hưởng thế nào đến lợi suất ròng của bạn?

Thuế cho thuê là một chi phí thật, nhưng thường chưa phải chi phí lớn nhất trong bài toán lợi suất. Một căn hộ tầm trung ở TP.HCM tạo ra 180 triệu đồng doanh thu năm và phải nộp 18 triệu đồng thuế trong năm 2025, tức mức hiệu dụng 10%. Nghe có vẻ cao, nhưng chỉ cần trống một tháng là số tiền mất đi đã lớn hơn một nửa hóa đơn thuế cả năm.

Muốn nhìn trọn bức tranh giữa thuế, tỷ lệ trống và phí quản lý trong TP.HCM, hãy bắt đầu từ Tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM 2026 và bài thực hành về cách giảm tỷ lệ trống cho tài sản cho thuê tại TP.HCM.

Đọc Tiếp

Thông tin thị trường:

• Tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM 2026
• Công cụ tính lợi suất cho thuê tại Việt Nam

Tài chính:

• Cách thiết lập phí quản lý bất động sản tại Việt Nam

Vận hành:

• Cách sàng lọc khách thuê cho căn hộ tại TP.HCM

Công cụ:

• Hausive cho nhu cầu theo dõi doanh thu cho thuê, nghĩa vụ thuế và lợi suất ròng trên toàn bộ danh mục