Cách cho thuê căn hộ dịch vụ tại Busan, Hàn Quốc: Định giá, Nhu cầu và Chiến lược người thuê

Thị trường căn hộ dịch vụ tại Busan đang bùng nổ, với doanh thu từ lưu trú theo phong cách sống gần như tăng gấp đôi thị phần quốc gia trong khoảng thời gian từ Quý 1/2019 đến Quý 2/2023¹. Sự mở rộng nhanh chóng này được phản ánh qua sự gia tăng gấp 3,6 lần số lượng cơ sở lưu trú theo phong cách sống tại thành phố trong cùng kỳ¹. Đối với chủ sở hữu và nhà điều hành bất động sản, đây là một cơ hội đáng kể, nhưng việc điều hướng sự phức tạp của thị trường năng động này là yếu tố then chốt để thành công.

Thị trường nhà ở nói chung bị chi phối bởi các căn hộ, chiếm 75-80% tổng số nhà ở², với officetel và các căn hộ thấp tầng lấp đầy phần còn lại. Căn hộ dịch vụ, thường thuộc danh mục lưu trú theo phong cách sống rộng hơn, ngày càng chiếm một phần lớn hơn trong thị trường lưu trú, được thúc đẩy bởi sự thay đổi sở thích của du khách và nhu cầu ngày càng tăng đối với các kỳ nghỉ linh hoạt, giống như ở nhà.

Tóm tắt nhanh: Thị trường căn hộ dịch vụ tại Busan đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể, với doanh thu lưu trú theo phong cách sống tăng từ 19% lên 36% tổng thị phần quốc gia trong khoảng thời gian từ Quý 1/2019 đến Quý 2/2023¹, và số lượng cơ sở lưu trú tăng gấp 3,6 lần trong cùng kỳ¹. Căn hộ chiếm 62,9% danh sách cho thuê³, và thị trường nhà ở tổng thể là 75-80% căn hộ². Giá trung bình hàng ngày (ADR) cho Airbnb tại Busan đạt đỉnh vào tháng 8, với các bất động sản tốt nhất đạt hơn 194 đô la mỗi đêm, trong khi tỷ lệ lấp đầy cao nhất vào tháng 10, với các bất động sản cao cấp đạt hơn 89%⁸. Lợi suất cho thuê gộp trung bình khoảng 3,2%, với officetel ở các vị trí đắc địa mang lại 3,8% đến 4,8%⁵. Giá thuê đã có xu hướng tăng trong 19 tháng¹, được thúc đẩy bởi nhu cầu ngày càng tăng và sự sụt giảm nguồn cung nhà ở mới. Các khu vực phổ biến bao gồm Haeundae, Gwangalli và Seomyeon⁶. Danh sách cho hai và bốn khách là phổ biến nhất (51,8%)¹, với các cặp đôi và khách du lịch một mình là phân khúc khách thuê chính. Căn hộ tiêu chuẩn và officetel có thể vi phạm luật nhà ở đối với việc cho thuê ngắn hạn mà không có giấy phép phù hợp⁴. Thời gian trung bình để bán lại căn hộ là khoảng 95 ngày¹.

Tổng quan thị trường

Lĩnh vực căn hộ dịch vụ tại Busan không chỉ đang phát triển; nó đang trưởng thành nhanh chóng. Lưu trú theo phong cách sống hiện chiếm 36% tổng thị phần quốc gia, tăng từ chỉ 19% vào đầu năm 2019¹. Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi sự gia tăng gấp 3,6 lần số lượng cơ sở lưu trú, cho thấy nguồn cung phản ứng mạnh mẽ với nhu cầu¹. Căn hộ và condo là loại hình bất động sản cho thuê chiếm ưu thế, chiếm gần 63% danh sách cho thuê³, phản ánh xu hướng thị trường rộng lớn hơn, nơi căn hộ chiếm phần lớn nguồn cung nhà ở².

Sự mở rộng này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư và nhà điều hành đối với tiềm năng cho thuê ngắn hạn của Busan. Hiểu rõ bối cảnh này là chìa khóa cho bất kỳ ai muốn tham gia hoặc tối ưu hóa hoạt động của mình trên thị trường này. Sự chiếm ưu thế của các căn hộ kiểu căn hộ trong danh sách cho thuê cũng cho thấy khách hàng ưa thích chỗ ở riêng tư, khép kín.

Ai thuê loại hình này tại đây?

Khi xem xét ai thuê căn hộ dịch vụ tại Busan, dữ liệu chỉ ra rằng các cặp đôi và khách du lịch một mình là nhóm nhân khẩu học chính. Các danh sách được thiết kế cho hai khách chiếm một phần đáng kể của thị trường, và khi kết hợp với các danh sách cho bốn khách, chúng chiếm hơn một nửa tổng số bất động sản có sẵn (51,8%)¹. Điều này cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với không gian riêng tư, thân mật.

Mặc dù các nhóm lớn hơn và gia đình cũng tìm kiếm chỗ ở, nhưng điểm hấp dẫn nhất đối với hầu hết các nhà điều hành dường như là các căn hộ phục vụ các nhóm nhỏ hơn. Du khách quốc tế, đặc biệt là từ Hoa Kỳ, là một phân khúc quan trọng, cùng với du khách trong nước. Những người làm nghề tự do và các hộ gia đình độc thân cũng là những động lực chính, đặc biệt là ở các trung tâm thương mại như Seomyeon và Centum City, tìm kiếm sự tiện lợi và tiện nghi hiện đại.

Giá thuê và nhu cầu

Thị trường cho thuê ngắn hạn của Busan trải qua những biến động rõ rệt theo mùa. Giá trung bình hàng ngày (ADR) thường đạt đỉnh vào tháng 8, với các bất động sản cao cấp có giá hơn 194 đô la mỗi đêm. Ngược lại, tháng 4 có mức giá thấp nhất. Tỷ lệ lấp đầy cũng tuân theo một mô hình tương tự, với tháng 10 là tháng mạnh nhất, nơi các bất động sản hàng đầu có thể đạt tỷ lệ lấp đầy hơn 89%, trong khi tháng 1 là tháng chậm nhất⁸.

Giá thuê căn hộ tại Busan đã cho thấy xu hướng tăng trưởng ổn định trong 19 tháng¹, một xu hướng được khuếch đại bởi nhu cầu tập trung ở các khu vực cụ thể và sự sụt giảm nguồn cung nhà ở mới gần đây. Lợi suất cho thuê gộp trung bình khoảng 3,2%, nhưng officetel ở các vị trí đắc địa có thể mang lại lợi nhuận cao hơn, dao động từ 3,8% đến 4,8%⁵. Tăng trưởng giá bền vững này cho thấy động lực cung-cầu lành mạnh, mặc dù các nhà điều hành phải luôn nhạy bén với những thay đổi của thị trường.

Khu vực nên theo dõi

Điều quan trọng trong thực tế: Tại Busan, Hàn Quốc, Haeundae và Gwangalli không thu hút cùng một loại khách thuê. Các danh sách nhận được lượt xem nhanh nhất sẽ làm rõ sự phù hợp đó ngay từ những bức ảnh đầu tiên và những dòng mở đầu.

Đối với các nhà điều hành căn hộ dịch vụ, việc lựa chọn khu vực phù hợp là tối quan trọng. Haeundae nổi bật như một lựa chọn phổ biến, cao cấp, nổi tiếng với bãi biển mang tính biểu tượng, các khu dân cư sang trọng và sức hấp dẫn quốc tế, làm cho nó trở nên lý tưởng cho người nước ngoài và các chuyên gia. Gwangalli mang đến một bầu không khí thư giãn hơn một chút, nổi tiếng với tầm nhìn tuyệt đẹp ra cây cầu và cảm giác địa phương hơn so với Haeundae.

Seomyeon là trung tâm thương mại và giao thông của thành phố, sôi động với các cửa hàng, nhà hàng và khu vui chơi giải trí, làm cho nó trở thành một điểm thu hút đối với các chuyên gia trẻ. Nampo mang đến trải nghiệm trung tâm sôi động với các khu chợ nhộn nhịp như Jagalchi và Quảng trường BIFF, thu hút những người yêu thích không khí sôi động và mua sắm. Centum City, nằm trong Haeundae-gu, là một đối thủ cạnh tranh mạnh mẽ khác, đặc biệt đối với những người quan tâm đến các khu phức hợp mua sắm và giải trí.

Chiến lược đăng tin

Khi đăng tin căn hộ dịch vụ của bạn, hãy tập trung vào các tùy chọn “Toàn bộ Ngôi nhà/Căn hộ”, vì chúng chiếm 80,3% thị trường đáng kể¹, cho thấy sự ưa thích rõ ràng của khách hàng đối với sự riêng tư và không gian. Định giá động là điều cần thiết; tận dụng các đỉnh và đáy ADR theo mùa, đặc biệt là mức cao vào tháng 8 và mức thấp vào tháng 4, để tối đa hóa doanh thu. Cân nhắc điều chỉnh yêu cầu lưu trú tối thiểu hoặc đưa ra các chương trình khuyến mãi trong thời gian thấp điểm để tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy, đặc biệt nhắm mục tiêu vào các tháng cao điểm như tháng 10⁸.

Việc làm nổi bật các tiện nghi chính như nhà bếp và tiện giặt là là rất quan trọng, vì khách du lịch dài hạn và khách du lịch kỹ thuật số thường ưu tiên chỗ ở cung cấp những tiện nghi này. Dữ liệu thị trường cho thấy các căn hộ phục vụ hai hoặc bốn khách là phổ biến nhất và có khả năng được yêu cầu nhiều nhất¹, vì vậy hãy điều chỉnh dịch vụ của bạn cho phù hợp. Cách tiếp cận chiến lược này đảm bảo danh sách của bạn cộng hưởng với sở thích của hồ sơ khách thuê mục tiêu.

Vận hành và sàng lọc

Quản lý bất động sản hiệu quả tại Busan đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các yếu tố vận hành địa phương. Mặc dù thị trường hấp dẫn, hãy lưu ý đến các quy định đang phát triển nhằm ngăn chặn các khu dân cư dịch vụ được sử dụng làm nhà ở vĩnh viễn. Điều quan trọng là phải đảm bảo tất cả các danh sách tuân thủ luật nhà ở của Hàn Quốc, có thể hạn chế cho thuê ngắn hạn trong các căn hộ tiêu chuẩn và officetel mà không có giấy phép du lịch cần thiết⁴.

Hãy xem xét thời gian trung bình để bán lại căn hộ tại Busan, khoảng 95 ngày¹; các căn hộ có giá tốt ở các quận được ưa chuộng có xu hướng bán nhanh hơn. Các dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp có sẵn và có thể có lợi, như bằng chứng từ các chủ nhà hàng đầu quản lý nhiều bất động sản thành công⁸. Điều này cho thấy một lĩnh vực mà sự chuyên nghiệp hóa có thể dẫn đến xếp hạng cao hơn và hiệu suất tốt hơn.

Rủi ro địa phương

Một trong những cạm bẫy lớn nhất đối với các nhà điều hành căn hộ dịch vụ tại Busan là sự mơ hồ về pháp lý xung quanh việc cho thuê ngắn hạn, đặc biệt đối với các căn hộ tiêu chuẩn và officetel. Mặc dù Airbnb không bất hợp pháp⁴, nhiều loại hình bất động sản được liệt kê có thể vi phạm luật nhà ở nếu không được cấp phép phù hợp cho việc cho thuê ngắn hạn. Officetel, được phân loại là cơ sở kinh doanh, thường không được phép lưu trữ trên các nền tảng như Airbnb, vì vậy việc xác minh phân loại và giấy phép của chúng là tối quan trọng.

Các nhà điều hành phải đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt luật nhà ở của Hàn Quốc. Không tuân thủ có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý và gián đoạn hoạt động. Hiểu rõ các quy định này ngay từ đầu có thể tiết kiệm đáng kể thời gian và nguồn lực, ngăn ngừa những sai lầm tốn kém sau này. Luôn ưu tiên tuân thủ pháp luật để đảm bảo hoạt động trơn tru và bền vững.

Câu hỏi thường gặp

Căn hộ dịch vụ có hợp pháp cho thuê ngắn hạn tại Busan không? Mặc dù Airbnb không bất hợp pháp⁴, nhiều loại hình bất động sản được liệt kê có thể vi phạm luật nhà ở nếu không được cấp phép phù hợp cho việc cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là các căn hộ tiêu chuẩn và officetel. Điều quan trọng là phải đảm bảo bất động sản của bạn có giấy phép phù hợp và tuân thủ tất cả các quy định địa phương.

Những khu vực nào phổ biến nhất cho căn hộ dịch vụ tại Busan? Haeundae, Gwangalli và Seomyeon thường được đề xuất vì các tiện nghi, khả năng tiếp cận và bầu không khí riêng biệt của chúng⁶. Các khu vực này mang đến sự kết hợp tốt giữa sức hấp dẫn du lịch và sự tiện lợi cho người dân địa phương, thu hút nhiều loại khách thuê đa dạng.

Thu nhập cho thuê điển hình cho một căn hộ dịch vụ tại Busan là bao nhiêu? Doanh thu trung bình hàng năm ước tính cho mỗi danh sách Airbnb là khoảng 13.975 đô la, với giá trung bình hàng ngày là 105 đô la⁸. Tuy nhiên, các bất động sản tốt nhất có thể có giá cao hơn đáng kể và tỷ lệ lấp đầy cao hơn, đặc biệt là trong mùa cao điểm.

Vì sao Hausive phù hợp với quy trình này

Nếu bạn đang quản lý căn hộ dịch vụ tại Busan, Hàn Quốc, Hausive là phần mềm quản lý bất động sản giúp gom việc cho thuê, thu tiền, bảo trì và báo cáo chủ nhà vào cùng một luồng vận hành. Nó đặc biệt hữu ích khi bạn muốn bớt rời rạc trong follow-up, giữ hồ sơ gọn hơn và phản hồi nhanh hơn khi khách thuê, chủ nhà và nhà thầu cùng cần cập nhật.