Cách cho thuê căn hộ tại TP.HCM, Việt Nam: Giá cả, Nhu cầu và Chiến lược Khách thuê

Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ, bước vào một chu kỳ phát triển mới trong năm 2025. Mặc dù nguồn cung căn hộ dịch vụ giảm nhẹ trong Q1/2025, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ vẫn hạn chế, tạo môi trường thuận lợi cho chủ nhà. Giá căn hộ đang ở mức cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn, với biến động giá 12 tháng gần đây dao động quanh mức 21-23%²⁴.

Nguồn cung mới vẫn khan hiếm, với sự sụt giảm đáng kể số lượng căn hộ chung cư mới được giới thiệu trong Q3/2025. Lượng tồn kho hạn chế này, cùng với thị trường đang phục hồi, cho thấy nhu cầu thuê nhà vẫn ổn định. Chủ nhà có thể kỳ vọng vào một thị trường cạnh tranh nhưng vẫn mang lại cơ hội thu nhập ổn định nếu được quản lý chiến lược⁵.

Tóm tắt nhanh: Thị trường căn hộ TP.HCM bước vào chu kỳ phát triển mới từ năm 2025, với nguồn cung hạn chế và giá tăng. Giá thuê trung bình cho căn hộ 1 phòng ngủ khoảng 14,5 triệu đồng (580 USD) vào đầu năm 2026, và tỷ lệ trống khoảng 8%. Các quận phổ biến với người nước ngoài bao gồm Thảo Điền, Quận 1 và Quận Bình Thạnh. Căn hộ dịch vụ đắt hơn căn hộ truyền thống khoảng 30%. Nhu cầu thuê cao điểm sau Tết (tháng 2-4) và mùa chuyển nhà (tháng 8-10). Bất động sản gần các ga Metro số 1 cho thuê nhanh hơn 10-15%.¹²⁶⁴⁵⁸

Tổng quan thị trường

Thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung giảm nhẹ 3% theo quý trong Q1/2025. Dự báo nguồn cung tương lai có khả năng tiếp tục hạn chế, xu hướng này có lợi cho chủ nhà hiện tại do giảm cạnh tranh¹.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đã bước vào chu kỳ phát triển mới trong năm 2025, báo hiệu sự phục hồi sau giai đoạn trì trệ. Giá căn hộ cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn, với biến động giá 12 tháng gần đây dao động quanh mức 21-23%. Xu hướng giá tăng này cho thấy giá trị bất động sản gia tăng và tiềm năng tăng vốn²⁴.

Ai thuê loại hình này tại đây?

Giới chuyên nghiệp trẻ và các gia đình địa phương chiếm phần lớn thị trường cho thuê, khoảng 60-70% khách thuê. Người nước ngoài chiếm một phần đáng kể, khoảng 20-25%, thường tìm kiếm các tiện nghi và vị trí cụ thể³.

Người nước ngoài thường tìm căn hộ 2 phòng ngủ có nội thất ở các khu vực được ưa chuộng như Thảo Điền hoặc An Phú. Đối với căn hộ studio và 1 phòng ngủ, có tới 70% khách thuê ưa chuộng căn hộ có sẵn nội thất để có thể dọn vào ở ngay. Điều này cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với bất động sản sẵn sàng để ở, đặc biệt là đối với những người mới đến thành phố hoặc tìm kiếm sự tiện lợi⁶.

Giá thuê và nhu cầu

Giá thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM tăng 4% so với cùng kỳ trong Q1/2025, đạt trung bình 529.000 VNĐ/m²/tháng. Giá thuê ở các khu vực cao cấp dành cho người nước ngoài như Thảo Điền và Thủ Thiêm tăng nhanh hơn nữa, 6-8% hàng năm, vượt xa mức trung bình toàn thành phố khoảng 5%. Điều này cho thấy nhu cầu mạnh mẽ ở các khu vực cao cấp¹.

Lợi suất cho thuê gộp trung bình của căn hộ tại TP.HCM vào khoảng 5,2%, với phạm vi thực tế từ 4,5% đến 6,0% tùy thuộc vào quận và hạng bất động sản cụ thể. Giá căn hộ đang tiến gần mức 100 triệu đồng/m², với các dự án mới có giá từ 108-131 triệu đồng/m². Tuyến Metro số 1 đang hoạt động cũng ảnh hưởng đến nhu cầu, với các bất động sản gần ga tàu thuê nhanh hơn khoảng 10-15%⁷⁴.

Khu vực nên theo dõi

Thảo Điền (Quận 2/Thành phố Thủ Đức) tiếp tục là lựa chọn hàng đầu của người nước ngoài, với các trường quốc tế, biệt thự cho phép nuôi thú cưng và khu vực cà phê phong cách phương Tây. Khu vực này có giá thuê cạnh tranh và giá trị tốt. Thủ Thiêm (Quận 2/Thành phố Thủ Đức) là một khu vực cao cấp khác dành cho người nước ngoài, đang có nhu cầu thuê tăng và phát triển hạ tầng³.

Quận 1, trung tâm kinh doanh và thương mại của thành phố, lý tưởng cho các chuyên gia ưu tiên sự gần gũi với văn phòng công ty và các địa danh. Quận Bình Thạnh là một lựa chọn thay thế hấp dẫn, cân bằng giữa các tòa nhà cao tầng hiện đại với khả năng tiếp cận Quận 1 dễ dàng hơn với chi phí thấp hơn, khiến nơi đây trở nên phổ biến với các chuyên gia chú trọng giá trị. Phú Mỹ Hưng (Quận 7) được ưa chuộng bởi các gia đình tìm kiếm căn hộ 2-3 phòng ngủ, nổi tiếng với các tuyến đường quy hoạch bài bản, công viên và ít giao thông hơn³.

Chiến lược đăng tin

Khoảng 70% khách thuê căn hộ studio và 1 phòng ngủ ưa chuộng căn hộ có sẵn nội thất, cho thấy sự ưu tiên mạnh mẽ đối với việc sẵn sàng dọn vào ở ngay. Chủ nhà nên cân nhắc cung cấp các lựa chọn có nội thất để thu hút phân khúc đáng kể này của thị trường⁶.

Căn hộ dịch vụ thường sử dụng các ưu đãi như bữa sáng miễn phí hoặc nâng cấp phòng để thu hút khách thuê. Đối với căn hộ truyền thống, hãy cân nhắc tác động của Tuyến Metro số 1; bất động sản gần ga tàu cho thuê nhanh hơn khoảng 10-15%. Hiểu rõ các giai đoạn nhu cầu thuê cao điểm, thường là sau Tết (tháng 2-4) và trong mùa chuyển nhà tháng 8-10, có thể giúp tối ưu hóa thời điểm đăng tin của bạn³⁴.

Vận hành và sàng lọc

Chủ nhà nên dự trù khoảng 10% tổng tiền thuê cho các khoản thuế, thường bao gồm VAT và thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập từ cho thuê có thể lên tới khoảng 10% doanh thu cho thuê tại Việt Nam. Tỷ lệ trống điển hình của căn hộ tại TP.HCM vào khoảng 8%, vì vậy việc tiếp thị chủ động và định giá cạnh tranh là chìa khóa để giảm thiểu thời gian trống⁸⁷.

Căn hộ dịch vụ có thể đắt gần gấp đôi căn hộ thông thường, trung bình khoảng 529.000 VNĐ/m²/tháng. Mặc dù điều này mang lại tiềm năng doanh thu cao hơn, nhưng chi phí vận hành và kỳ vọng của khách thuê cũng cao hơn. Hơn 25% nhà điều hành căn hộ dịch vụ gặp khó khăn trong việc xin giấy phép cần thiết, có thể làm chậm hoạt động và tăng chi phí¹⁸.

Điều quan trọng trong thực tế: Chủ nhà cần nhận thức rõ về các tác động thuế, có thể chiếm khoảng 10% thu nhập cho thuê của họ. Giảm thiểu thời gian trống là rất quan trọng, vì tỷ lệ trung bình là 8%. Hiểu rõ sự khác biệt giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ truyền thống, bao gồm sự chênh lệch giá đáng kể và các rào cản vận hành, là điều cần thiết để đặt ra kỳ vọng và chiến lược thực tế.⁸⁷

Rủi ro địa phương

Việc điều hướng quy trình xin giấy phép cho hoạt động bất động sản có thể là một rào cản đáng kể, với hơn 25% nhà điều hành căn hộ dịch vụ báo cáo gặp khó khăn. Điều này có thể dẫn đến chậm trễ và tăng chi phí, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Chủ nhà cũng phải chuẩn bị cho gánh nặng thuế, thường chiếm khoảng 10% tổng doanh thu cho thuê⁸.

Mặc dù căn hộ dịch vụ có giá thuê cao hơn, chúng cũng đi kèm với sự phức tạp trong vận hành và kỳ vọng cao hơn từ khách thuê. Lợi suất cho thuê gộp trung bình của căn hộ tại TP.HCM dao động từ 4,5% đến 6,0%, nhưng lợi suất ròng có thể thấp hơn sau khi trừ thuế và chi phí hoạt động. Điều cần thiết là phải tính toán các chi phí này vào dự báo tài chính của bạn⁷.

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê trung bình cho căn hộ 1 phòng ngủ tại TP.HCM là bao nhiêu? Tính đến đầu năm 2026, giá thuê trung bình hàng tháng cho căn hộ 1 phòng ngủ khoảng 14,5 triệu đồng, tương đương khoảng 580 USD. Con số này có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí, tiện nghi của tòa nhà và liệu căn hộ có nội thất hay không.⁶

Tỷ lệ trống điển hình cho căn hộ tại TP.HCM là bao nhiêu? Tỷ lệ trống điển hình cho căn hộ tiêu chuẩn tại TP.HCM dao động quanh mức 8%. Điều này cho thấy, mặc dù có nhu cầu ổn định, bất động sản có thể bị bỏ trống trong thời gian ngắn, nhấn mạnh sự cần thiết của việc tiếp thị hiệu quả và định giá cạnh tranh.⁷

Những quận nào phổ biến nhất với người nước ngoài khi thuê căn hộ? Người nước ngoài thường ưa chuộng các khu vực như Thảo Điền (Quận 2/Thành phố Thủ Đức), Quận 1 và Quận Bình Thạnh. Các quận này cung cấp sự kết hợp giữa tiện nghi, sự gần gũi với các trung tâm kinh doanh và dịch vụ cộng đồng quốc tế phục vụ lối sống của người nước ngoài.³

Vì sao Hausive phù hợp với quy trình này

Nếu bạn đang quản lý căn hộ tại TP.HCM, Việt Nam, Hausive là phần mềm quản lý bất động sản giúp gom việc cho thuê, thu tiền, bảo trì và báo cáo chủ nhà vào cùng một luồng vận hành. Nó đặc biệt hữu ích khi bạn muốn bớt rời rạc trong follow-up, giữ hồ sơ gọn hơn và phản hồi nhanh hơn khi khách thuê, chủ nhà và nhà thầu cùng cần cập nhật.