Cách cho thuê căn hộ chung cư tại Tokyo, Nhật Bản: Định giá, Nhu cầu và Chiến lược người thuê

Thị trường cho thuê căn hộ chung cư tại Tokyo không chỉ đang phục hồi mà còn đang bùng nổ mạnh mẽ. Giá thuê tại 23 quận đã đạt mức cao kỷ lục trong 26 tháng liên tục tính đến tháng 1 năm 2025, xu hướng này được thúc đẩy bởi chi phí xây dựng tăng và nhu cầu ổn định⁸. Đây không phải là thị trường dành cho những chủ nhà thụ động. Hiểu rõ các yếu tố về hồ sơ người thuê, sức hút của khu vực và chiến lược định giá là yếu tố then chốt để tối đa hóa lợi nhuận.

Với tỷ lệ lấp đầy luôn trên 96% và nguồn cung căn hộ chung cư mới sụt giảm đáng kể, môi trường cạnh tranh nghiêng hẳn về phía chủ sở hữu bất động sản. Lợi suất cho thuê gộp trung bình của căn hộ chung cư dao động quanh mức 3,5% (3,0%-4,2%), một con số có thể cải thiện đáng kể nếu có phương pháp đúng đắn⁸. Bài viết này sẽ phân tích các chiến lược thiết yếu cho chủ nhà muốn tận dụng lợi thế của thị trường Đông Á sôi động này.

Tóm tắt nhanh: Thị trường cho thuê căn hộ chung cư tại Tokyo đang chứng kiến mức giá thuê kỷ lục trong 26 tháng liên tục tính đến tháng 1 năm 2025, với lợi suất cho thuê gộp trung bình khoảng 3,5% (3,0%-4,2%) cho căn hộ chung cư tại 23 quận. Tỷ lệ lấp đầy vượt 96% và nguồn cung căn hộ chung cư mới ở mức thấp nhất kể từ năm 1973⁸. Căn hộ loại hình gia đình đang có mức tăng giá mạnh nhất, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước tính đến tháng 6 năm 2025⁸.

Tổng quan thị trường

Thị trường cho thuê căn hộ chung cư tại Tokyo đang hoạt động hết công suất. Giá thuê trung bình tại 23 quận đã tăng 6,7% so với cùng kỳ năm trước tính đến tháng 6 năm 2025, một dấu hiệu rõ ràng cho thấy nhu cầu ổn định⁸. Sự tăng trưởng này diễn ra trong bối cảnh tỷ lệ trống ở mức thấp nghiêm trọng, thường dưới 4%, nghĩa là các bất động sản hiếm khi bị bỏ trống⁸.

Thị trường khan hiếm này càng trầm trọng hơn bởi sự thiếu hụt nguồn cung mới. Số lượng căn hộ chung cư mới trong năm 2024 đã chạm mức thấp nhất kể từ năm 1973, một xu hướng được dự báo sẽ giữ cho sự cạnh tranh về căn hộ cho thuê khan hiếm gay gắt⁸. Chủ nhà hưởng lợi từ chi phí lao động và xây dựng tăng cao, không chỉ đẩy giá thuê lên mà còn làm cho việc thuê nhà trở thành một lựa chọn hấp dẫn hơn so với giá mua căn hộ chung cư cao ngất ngưởng⁸.

Ai thuê loại hình này tại đây?

Giới chuyên gia trẻ và người nước ngoài là động lực chính thúc đẩy nhu cầu, đặc biệt đối với các căn hộ cho một người ở tại khu vực trung tâm Tokyo⁸. Các nhóm nhân khẩu học này thường tìm kiếm các địa điểm thuận tiện gần các khu kinh doanh và trung tâm giao thông. Dân số người nước ngoài ngày càng tăng tại Tokyo là một yếu tố quan trọng, với nhiều người tìm kiếm nhà ở cung cấp các tiện nghi và dịch vụ quốc tế⁶.

Trong khi đó, các gia đình ngày càng tìm kiếm không gian rộng rãi hơn và môi trường sống xanh hơn, dẫn đến nhu cầu cao hơn ở các khu vực cách trung tâm thành phố một chút⁸. Sự thay đổi này có nghĩa là trong khi các khu vực trung tâm rất tốt cho các căn hộ nhỏ, thì các bất động sản cung cấp nhiều diện tích hơn và lối sống yên tĩnh hơn có thể thu hút một phân khúc khách thuê khác, nhưng cũng có giá trị tương đương⁵.

Giá thuê và nhu cầu

Các căn hộ loại hình gia đình hiện đang hoạt động tốt hơn các phân khúc khác, với giá thuê tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước tính đến tháng 6 năm 2025⁸. Điều này cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các căn hộ lớn hơn, có thể do các gia đình tìm kiếm các sắp xếp sinh hoạt thoải mái hơn. Nhu cầu đối với các căn hộ một người ở cũng vẫn cao, được thúc đẩy bởi giới chuyên gia trẻ và cộng đồng người nước ngoài đang phát triển⁸.

Giá thuê căn hộ chung cư tại khu vực trung tâm Tokyo đã tăng trưởng 27 tháng liên tục theo năm, minh chứng cho nhu cầu ổn định tại các địa điểm đắc địa⁸. Mặc dù giá thuê tiếp tục tăng, khả năng chi trả đang trở thành một yếu tố cần cân nhắc, có thể đẩy một phần nhu cầu về các khu vực ngoại vi. Tuy nhiên, các quận trung tâm vẫn giữ mức phí thuê cao đáng kể. Để tham khảo, một căn hộ một phòng (khoảng 30m²) tại 23 quận của Tokyo có thể dao động từ 100.000 JPY đến 159.000 JPY mỗi tháng, tùy thuộc nhiều vào quận cụ thể và tiện nghi⁸.

Khu vực nên theo dõi

Để nhắm mục tiêu đến khách thuê là người nước ngoài, một số khu vực nổi bật nhờ các tiện nghi quốc tế và cảm giác cộng đồng. Minato, Shibuya, Hiroo và Azabu-Juban là những lựa chọn phổ biến liên tục⁸. Các khu vực này có mật độ cao các đại sứ quán, trường quốc tế và dịch vụ cao cấp, khiến chúng hấp dẫn đối với các nhà ngoại giao, giám đốc điều hành và các gia đình chuyển đến Tokyo.

Shibuya, nổi tiếng với bầu không khí sôi động, thu hút giới chuyên gia trẻ và những người làm sáng tạo. Hiroo thường được gọi là ‘trung tâm người nước ngoài’ vì sự hiện diện quốc tế mạnh mẽ và các cơ sở nói tiếng Anh. Azabu-Juban mang đến sự pha trộn giữa nét quyến rũ truyền thống và cuộc sống hiện đại, phổ biến với những người làm việc cho các đại sứ quán và công ty quốc tế gần đó. Đối với các gia đình tìm kiếm không gian rộng rãi hơn và môi trường yên tĩnh hơn, Setagaya là một lựa chọn hấp dẫn, cung cấp nhà ở lớn hơn và nhiều cây xanh hơn⁸.

Chiến lược đăng tin

Để thu hút mức giá thuê cao cấp, hãy tập trung vào các căn hộ tầng cao; căn hộ từ tầng 14 trở lên có thể mang lại phí thuê cao đáng kể⁸. Gần các trung tâm giao thông lớn và khả năng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng thuận tiện là những yếu tố không thể thương lượng đối với hầu hết người thuê nhà ở Tokyo, vì vậy hãy nhấn mạnh các khía cạnh này một cách nổi bật trong danh sách của bạn⁸.

Nhấn mạnh các tiện nghi phục vụ người nước ngoài, chẳng hạn như dịch vụ nói tiếng Anh hoặc gần các siêu thị và trường học quốc tế. Nhu cầu về không gian làm việc từ xa chuyên dụng vẫn còn cao, vì vậy hãy cân nhắc tiếp thị các căn hộ có thể đáp ứng các thiết lập làm việc từ xa⁸. Để tối đa hóa lợi nhuận, các căn hộ nhỏ hơn như studio và căn hộ một phòng ngủ thường hoạt động tốt nhất do nhu cầu ổn định từ các chuyên gia độc thân và các cặp vợ chồng⁸.

Vận hành và sàng lọc

Bảo trì bất động sản ở tiêu chuẩn cao là điều tối quan trọng. Các căn hộ mới, hiện đại đang có nhu cầu và có thể thu hút mức giá thuê cao cấp⁸. Hãy chuẩn bị cho việc luân chuyển người thuê có thể nhanh chóng, đặc biệt là với các hộ gia đình đơn thân, những người có thể có thời gian thuê ngắn hơn. Hiểu rõ hồ sơ người thuê, đặc biệt là người nước ngoài, có nghĩa là phải nhận thức được ngày hết hạn thị thực và đảm bảo tuân thủ các quy định liên quan⁶.

Tận dụng đồng yên yếu hiện tại có thể làm cho bất động sản Tokyo hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và do đó, mở rộng phạm vi tiếp cận các khách thuê tiềm năng⁴. Mặc dù giá thuê đang tăng, người thuê ngày càng nhạy cảm hơn về chi phí, điều này có thể làm giảm sự sẵn sàng trả giá thuê cực cao của họ, ngay cả trong một thị trường cạnh tranh⁸.

Điều quan trọng trong thực tế: Việc sàng lọc người thuê ở Nhật Bản thường liên quan đến công ty bảo lãnh, và chủ nhà nên chuẩn bị cho quy trình này. Mặc dù nhu cầu cao, việc kiểm tra lý lịch kỹ lưỡng vẫn rất cần thiết để giảm thiểu rủi ro liên quan đến khả năng vỡ nợ hoặc hư hỏng tài sản. Hiểu biết về khuôn khổ pháp lý đối với quyền của người thuê và nghĩa vụ của chủ nhà là rất quan trọng để vận hành suôn sẻ.⁶

Rủi ro địa phương

Mặc dù thị trường đang mạnh mẽ, chủ nhà phải đối mặt với những thách thức cụ thể. Sự nhạy cảm về chi phí của người thuê, bất chấp giá thuê tăng, có nghĩa là định giá quá cao một căn hộ có thể dẫn đến thời gian trống dài hơn, ngay cả trong một thị trường khan hiếm⁸. Đảm bảo bất động sản của bạn được bảo trì tốt và cung cấp các tiện nghi cạnh tranh là chìa khóa để thu hút và giữ chân người thuê.

Việc tuân thủ các quy định liên quan đến người thuê nước ngoài cũng rất quan trọng. Tình trạng thị thực và ngày hết hạn có thể ảnh hưởng đến khả năng duy trì hợp đồng thuê dài hạn của người thuê, đòi hỏi chủ nhà phải cập nhật thông tin và chuẩn bị cho những thay đổi tiềm ẩn⁶. Đồng yên yếu, mặc dù có lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, cũng có thể ảnh hưởng đến sức mua và khả năng chi trả tiền thuê của một số phân khúc dân số⁴.

Câu hỏi thường gặp

Lợi suất cho thuê trung bình cho căn hộ chung cư tại Tokyo là bao nhiêu? Tính đến đầu năm 2026, lợi suất cho thuê gộp trung bình cho một căn hộ chung cư tiêu chuẩn tại 23 quận của Tokyo vào khoảng 3,5%, với phạm vi thực tế từ 3,0% đến 4,2%. Con số này có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí, loại hình bất động sản và tiện nghi⁸.

Loại căn hộ nào hiện đang có nhu cầu cao nhất? Các căn hộ loại hình gia đình đang có mức tăng giá mạnh, trong khi nhu cầu đối với các căn hộ một người ở cũng cao, được thúc đẩy bởi giới chuyên gia trẻ và người nước ngoài⁸. Nhu cầu kép này nhấn mạnh sự cần thiết của một danh mục bất động sản đa dạng hoặc các nỗ lực tiếp thị có mục tiêu.

Có những khu vực cụ thể nào phổ biến hơn với người nước ngoài không? Có, các khu vực như Minato, Shibuya, Hiroo và Azabu-Juban rất phổ biến với người nước ngoài nhờ các tiện nghi quốc tế và cảm giác cộng đồng⁸. Các khu vực này thường có các trường quốc tế, đại sứ quán và các dịch vụ phục vụ khách hàng là người nước ngoài.

Vì sao Hausive phù hợp với quy trình này

Nếu bạn đang quản lý căn hộ chung cư tại Tokyo, Nhật Bản, Hausive là phần mềm quản lý bất động sản giúp gom việc cho thuê, thu tiền, bảo trì và báo cáo chủ nhà vào cùng một luồng vận hành. Nó đặc biệt hữu ích khi bạn muốn bớt rời rạc trong follow-up, giữ hồ sơ gọn hơn và phản hồi nhanh hơn khi khách thuê, chủ nhà và nhà thầu cùng cần cập nhật.