Cách cho thuê shophouse tại Busan, Hàn Quốc: Giá cả, Nhu cầu và Chiến lược Người thuê

Thị trường bất động sản Busan đang cho thấy sự phục hồi, với giá căn hộ ổn định và một số khu vực ghi nhận tăng trưởng vào đầu năm 2026 [¹]. Tuy nhiên, phân khúc thương mại lại có bức tranh trái chiều. Số lượng đấu giá tăng cho thấy những thách thức, và giá thuê mặt bằng bán lẻ đang chịu áp lực ở một số khu vực của thành phố vào cuối năm 2025 [²].

Thị trường cho thuê đang có sự chuyển dịch. Hệ thống jeonse truyền thống, yêu cầu khoản đặt cọc lớn, đang dần nhường chỗ cho các hợp đồng thuê theo tháng nhiều hơn. Điều này mở rộng nhóm khách thuê tiềm năng trả tiền thuê theo thu nhập định kỳ, một xu hướng mà chủ nhà cần nắm bắt [⁵].

Tóm tắt nhanh: Lợi suất cho thuê gộp tại Busan thường dao động từ 2% đến 5,5%, với officetel và các căn studio nhỏ mang lại lợi suất cao nhất (3,8% đến 4,8%) so với căn hộ tiêu chuẩn (2,7% đến 3,4%) [⁵]. Các tin đăng có giá tốt ở những khu vực có nhu cầu cao như Seomyeon có thể được cho thuê trong vòng một đến hai tuần [¹]. Thị trường cho thuê của thành phố đang chuyển dịch từ jeonse sang hợp đồng thuê hàng tháng [⁵]. Các vụ đấu giá bất động sản thương mại đã tăng vọt, với một số phân khúc bán lẻ ghi nhận giá thuê giảm vào cuối năm 2025 [²].

Tổng quan thị trường

Thị trường nhà ở Busan đang có dấu hiệu phục hồi. Giá căn hộ đã ổn định, và một số quận thậm chí còn ghi nhận giá tăng vào đầu năm 2026 [¹]. Điều này cho thấy triển vọng tích cực hơn cho giá trị bất động sản trong năm tới.

Ngược lại, bối cảnh bất động sản thương mại phức tạp hơn. Sự gia tăng các vụ đấu giá bất động sản thương mại cho thấy những thách thức của thị trường [²]. Vào cuối năm 2025, một số phân khúc bán lẻ đã ghi nhận giá thuê giảm, một xu hướng có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của các shophouse [²]. Nhu cầu thuê tổng thể đối với không gian thương mại cũng có dấu hiệu chậm lại vào đầu năm 2025 [²].

Ai thuê loại hình này tại đây?

Shophouse tại Busan có thể thu hút nhiều đối tượng khách thuê đa dạng, tùy thuộc vào vị trí và cấu trúc. Những người trẻ làm việc chuyên nghiệp và các cặp vợ chồng thường tìm đến các khu vực như Seomyeon [⁷], bị thu hút bởi các tuyến giao thông tuyệt vời và cuộc sống về đêm sôi động. Những người thuê này coi trọng sự tiện lợi và khả năng tiếp cận các tiện ích đô thị.

Các khu vực quanh trường đại học, như Daeyeon-dong [⁷], luôn có nhu cầu từ sinh viên và nhân viên học thuật. Những người thuê này thường tìm kiếm các căn hộ nhỏ hơn, giá cả phải chăng hơn. Ngoài ra, số lượng hộ gia đình sống một mình ngày càng tăng ở Busan (37,2%) cho thấy nhu cầu ổn định đối với không gian sống nhỏ gọn trên nhiều khu dân cư khác nhau [⁴].

Giá thuê và nhu cầu

Lợi suất cho thuê gộp tại Busan thường nằm trong khoảng 2% đến 5,5%. Officetel và các căn studio nhỏ là những loại hình hoạt động tốt nhất, thường mang lại lợi suất từ 3,8% đến 4,8%. Căn hộ tiêu chuẩn thường có lợi suất thấp hơn, dao động từ 2,7% đến 3,4% [⁵]. Các bất động sản ven biển cao cấp ở các khu vực như Haeundae và Gwangalli thường có lợi suất dưới 2,5% do giá mua cao so với thu nhập cho thuê [⁵].

Nhu cầu đối với các bất động sản có giá tốt ở các khu dân cư có nhu cầu cao, như Seomyeon [⁷], là rất lớn. Các tin đăng này có thể được cho thuê trong vòng một đến hai tuần, cho thấy tỷ lệ trống thấp [¹]. Tỷ lệ giá thuê trung bình trên giá bán trên toàn Busan vào khoảng 3,2%, nghĩa là các nhà đầu tư đang trả khoảng 31 lần giá thuê hàng năm cho một bất động sản điển hình [⁵].

Khu vực nên theo dõi

Seomyeon nổi bật như một trung tâm giao thông huyết mạch, thu hút những người trẻ làm việc chuyên nghiệp với các tiện ích và cuộc sống về đêm phong phú [⁷]. Khả năng kết nối của nó làm cho nơi đây trở thành địa điểm lý tưởng cho những người thuê ưu tiên sự tiện lợi.

Haeundae và Gwangalli mang đến khả năng tiếp cận bãi biển tuyệt vời và bầu không khí quốc tế hoặc thư giãn hơn [⁷]. Những khu vực này thu hút những người tìm kiếm lối sống ven biển, bao gồm cả người nước ngoài và chuyên gia. Nampo là một trung tâm thương mại và du lịch sầm uất, nổi tiếng với các khu chợ và điểm tham quan, thu hút nhiều cư dân và du khách [⁷].

Daeyeon-dong, một khu vực đại học [⁷], cung cấp nhu cầu ổn định về các căn hộ cho thuê nhỏ hơn từ sinh viên và giảng viên. Khu vực này mang đến một lượng khách thuê ổn định cho các bất động sản phù hợp với cộng đồng học thuật.

Chiến lược đăng tin

Khi đăng tin cho thuê shophouse, hãy tập trung vào các điểm bán hàng độc đáo của nó. Đối với các không gian thương mại trong shophouse, hãy thừa nhận hiệu suất thị trường trái chiều. Mặc dù giá thuê có thể đang nhích lên, nhu cầu thuê đã chậm lại vào đầu năm 2025 [²], vì vậy việc định giá cạnh tranh là rất quan trọng.

Nhấn mạnh sự gần gũi với phương tiện giao thông công cộng, các trung tâm việc làm lớn và các tiện ích thiết yếu. Điều này rất quan trọng để thu hút những người thuê dài hạn ưu tiên sự tiện lợi và khả năng tiếp cận. Điều chỉnh hoạt động tiếp thị của bạn cho phù hợp với các hồ sơ người thuê cụ thể dựa trên khu dân cư – sinh viên gần trường đại học, người trẻ làm việc chuyên nghiệp ở các trung tâm thương mại và gia đình ở các khu dân cư [⁸].

Vận hành và sàng lọc

Phí quản lý bất động sản tại Busan thường dao động từ 5% đến 8% tiền thuê hàng tháng, cộng với phí cho thuê tương đương khoảng một nửa đến một tháng tiền thuê [⁵]. Người thuê thường chi trả các tiện ích và phí quản lý tòa nhà hàng tháng, trong khi chủ nhà chịu trách nhiệm về các chi phí trong thời gian bất động sản trống [⁵].

Điều quan trọng trong thực tế:
Hiểu rõ hệ thống jeonse, một mô hình cho thuê độc đáo của Hàn Quốc liên quan đến các khoản tiền gửi lớn. Đảm bảo tất cả các hợp đồng đều rõ ràng và hợp pháp, cho dù là với hệ thống jeonse hay hệ thống wolse (thuê hàng tháng) ngày càng phổ biến [⁵]. Chủ nhà phải tuân thủ luật cho thuê của Hàn Quốc, đảm bảo bất động sản an toàn và có thể ở được, đồng thời tuân theo các thủ tục trục xuất thích hợp nếu cần thiết [³].

Rủi ro địa phương

Busan có các quy định nghiêm ngặt đối với việc cho thuê ngắn hạn, yêu cầu đăng ký và tuân thủ các quy tắc an toàn và quy hoạch địa phương [³]. Người vận hành phải nhận thức được các yêu cầu này để tránh bị phạt.

Hiệu suất thị trường thương mại trái chiều có nghĩa là chủ sở hữu shophouse cần thực tế về thu nhập cho thuê và thời gian trống. Tỷ lệ trống cao và giá thuê giảm ở một số phân khúc bán lẻ vào cuối năm 2025 [²] cho thấy sự cần thiết phải có các điều khoản cho thuê linh hoạt và có thể kỳ vọng mức giá thuê thấp hơn cho các không gian thương mại.

Câu hỏi thường gặp

Lợi suất cho thuê điển hình đối với bất động sản đầu tư ở Busan là bao nhiêu?

Lợi suất cho thuê gộp tại Busan thường dao động từ khoảng 2% đến 5,5%. Officetel và các căn studio nhỏ có xu hướng mang lại lợi suất cao nhất trong phạm vi này, thường từ 3,8% đến 4,8%, khiến chúng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cao hơn [⁵].

Thông thường mất bao lâu để cho thuê một bất động sản ở Busan?

Các tin đăng có giá tốt ở các khu dân cư có nhu cầu cao có thể được cho thuê rất nhanh, thường trong vòng một đến hai tuần [¹]. Tuy nhiên, tùy thuộc vào quận cụ thể, loại hình bất động sản và giá cả, các tin đăng khác có thể mất nhiều thời gian hơn để tìm được người thuê.

Có quy định cụ thể nào cho việc cho thuê ngắn hạn (như Airbnb) ở Busan không?

Có, Busan thực thi các quy định nghiêm ngặt đối với việc cho thuê ngắn hạn. Các bất động sản được sử dụng để cho thuê ngắn hạn phải được đăng ký, và người vận hành phải tuân thủ tất cả các tiêu chuẩn an toàn và quy hoạch địa phương [³].

Vì sao Hausive phù hợp với quy trình này

Nếu bạn đang quản lý nhà phố thương mại tại Busan, Hàn Quốc, Hausive là phần mềm quản lý bất động sản giúp gom việc cho thuê, thu tiền, bảo trì và báo cáo chủ nhà vào cùng một luồng vận hành. Nó đặc biệt hữu ích khi bạn muốn bớt rời rạc trong follow-up, giữ hồ sơ gọn hơn và phản hồi nhanh hơn khi khách thuê, chủ nhà và nhà thầu cùng cần cập nhật.