Cách cho thuê nhà phố thương mại tại Tokyo, Nhật Bản: Giá cả, Nhu cầu và Chiến lược người thuê

Thị trường cho thuê tại Tokyo đang nóng hơn bao giờ hết. Giá thuê trung bình trên toàn bộ 23 quận đã tăng 6,7% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến tháng 6 năm 2025, đánh dấu mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất kể từ năm 2019. Đây không chỉ là một biến động nhất thời; đó là một xu hướng tăng trưởng bền vững được thúc đẩy bởi sự kết hợp của các yếu tố, bao gồm chi phí đất đai và xây dựng ngày càng tăng, cùng với số lượng cư dân nước ngoài kỷ lục đang tìm kiếm nhà ở. Đối với chủ sở hữu bất động sản, việc hiểu rõ các động lực này là rất quan trọng để tối đa hóa lợi nhuận.¹²

Thị trường cho thuê của thành phố đặc trưng bởi tỷ lệ lấp đầy cao, thường dao động quanh mức 95-97% tại 23 quận, cho thấy sự cân bằng cung-cầu chặt chẽ. Sự khan hiếm này, cùng với chi phí vận hành ngày càng tăng, có nghĩa là giá thuê đang tăng lên. Chủ nhà cần có chiến lược về giá cả, lựa chọn khu vực và thu hút người thuê để điều hướng môi trường cạnh tranh này một cách hiệu quả.¹²

Tóm tắt nhanh: Thị trường cho thuê Tokyo ghi nhận mức tăng giá thuê 6,7% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến tháng 6 năm 2025, đạt mức trung bình 81.000 JPY trên toàn thành phố. Tỷ lệ lấp đầy cao (95-97%), và các căn hộ loại hình gia đình đang dẫn đầu về mức tăng giá (7,4% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến tháng 6 năm 2025). Các quận ngoại thành như Adachi mang lại lợi suất cao hơn (5-6%), trong khi các quận trung tâm như Minato và Shibuya là thị trường cao cấp. Chủ nhà phải tuân thủ Bộ luật Dân sự, Đạo luật Thuê đất và nhà ở, và “Quy tắc Tokyo” để phòng ngừa tranh chấp.¹⁶⁷⁴

Tổng quan thị trường

Thị trường cho thuê Tokyo đang trải qua mức tăng trưởng chưa từng có, với giá thuê trung bình tại 23 quận tăng 6,7% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến tháng 6 năm 2025. Đây là mức tăng trưởng mạnh nhất kể từ năm 2019, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ vượt cung¹. Giá thuê trung bình chung tại Tokyo hiện ở mức khoảng 81.000 JPY, tăng đáng kể so với mức trung bình toàn quốc là 55.695 JPY⁶.

Tỷ lệ lấp đầy tại 23 quận của Tokyo luôn ở mức cao, thường dao động từ 95% đến 97%, cho thấy thị trường nghiêng về phía chủ nhà. Sự khan hiếm nguồn cung này càng trầm trọng hơn bởi giá đất và chi phí xây dựng tăng cao, điều này chắc chắn dẫn đến giá thuê cao hơn cho cả các dự án mới và bất động sản hiện có³. Làn sóng cư dân nước ngoài, đạt mức kỷ lục 663.362 người vào năm 2023, là một yếu tố quan trọng góp phần vào nhu cầu bền vững này⁸.

Ai thuê loại hình này tại đây?

Nhân khẩu học người thuê chính tại Tokyo rất đa dạng và đang phát triển. Các chuyên gia trẻ và cư dân quốc tế chiếm một phần đáng kể trong nhu cầu, được thúc đẩy bởi vị thế của Tokyo như một trung tâm toàn cầu và số lượng ngày càng tăng của người nước ngoài chọn sinh sống và làm việc tại thành phố⁸. Xu hướng làm việc từ xa ngày càng tăng cũng thúc đẩy nhu cầu đối với các bất động sản có thể đáp ứng không gian làm việc tại nhà hoặc khu vực làm việc chuyên dụng.

Hộ gia đình độc thân chiếm một phân khúc đáng kể, chiếm khoảng một nửa tổng số hộ gia đình tại 23 quận của Tokyo, điều này tự nhiên thúc đẩy nhu cầu đối với các căn hộ nhỏ gọn, hiệu quả. Sinh viên và những người mới tốt nghiệp, mặc dù thường tìm kiếm sự hợp lý về giá cả, ngày càng hướng tới các quận ngoại thành khi giá thuê ở các khu vực trung tâm gần trường đại học trở nên quá đắt đỏ².

Giá thuê và nhu cầu

Các căn hộ loại hình gia đình hiện đang dẫn đầu về sự tăng giá thuê, cho thấy mức tăng 7,4% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến tháng 6 năm 2025¹. Điều này cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các căn hộ lớn hơn có thể ở được cho các gia đình, một phân khúc đã chứng kiến mức tăng giá thuê cao nhất. Giá thuê ở trung tâm Tokyo, đặc biệt là trong 5 quận trung tâm (C5W), tiếp tục giữ mức giá cao, với giá thuê trung bình đạt 5.605 JPY mỗi mét vuông vào Q3 năm 2025⁷.

Nhu cầu đối với các bất động sản hỗ trợ làm việc từ xa vẫn ở mức cao, với người thuê tích cực tìm kiếm các căn hộ có nhiều phòng hoặc không gian dành riêng cho làm việc từ xa. Xu hướng này đang định hình lại cách người thuê nhìn nhận và sử dụng không gian sống của họ. Giá thuê trên toàn 23 quận đã đạt mức cao kỷ lục trong 26 tháng liên tiếp tính đến tháng 1 năm 2025, minh chứng cho nhu cầu nhà ở bền vững và chi phí leo thang⁶.

Điều quan trọng trong thực tế: Mặc dù các quận trung tâm như Minato và Shibuya mang lại sự uy tín và thu nhập cho thuê cao, đừng bỏ qua các quận ngoại thành. Các khu vực như Adachi và Katsushika liên tục mang lại lợi suất cho thuê vượt quá 5%, mang đến điểm vào cửa dễ tiếp cận hơn cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn⁷.

Khu vực nên theo dõi

Khi xem xét nơi đầu tư hoặc cho thuê nhà phố thương mại, một số quận của Tokyo nổi bật về nhu cầu và tiềm năng lợi nhuận.

Quận Minato: Thu hút một lượng lớn khách hàng quốc tế và các chuyên gia trẻ, mang lại tiềm năng tăng giá cho thuê mạnh mẽ nhờ các tiện ích kinh doanh và phong cách sống³.
Quận Setagaya: Dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê với mức tăng đáng kể 21,3%, quận này đặc biệt phổ biến đối với các căn hộ loại hình gia đình¹.
Quận Chiyoda: Nổi tiếng với giá thuê cao và địa chỉ uy tín, quận này thu hút mạnh mẽ các chuyên gia kinh doanh và khách thuê là doanh nghiệp³.
Quận Shibuya: Tiếp tục chứng kiến nhu cầu và tăng trưởng giá thuê cao, làm cho nơi đây trở thành địa điểm hàng đầu để thu hút các chuyên gia trẻ và những người làm trong lĩnh vực sáng tạo³.
Quận Adachi: Cung cấp lợi suất cho thuê hấp dẫn hơn, thường vượt quá 5-6%, và mang đến điểm vào cửa hợp lý hơn cho các nhà đầu tư so với các quận trung tâm⁷.

Chiến lược đăng tin

Để thu hút sự chú ý của những người thuê nhà khó tính trên thị trường cạnh tranh của Tokyo, chiến lược đăng tin của bạn cần phải sắc bén và có mục tiêu. Hãy nêu bật các tính năng đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, chẳng hạn như không gian làm việc riêng hoặc ổ cắm điện đủ dùng, những yếu tố ngày càng quan trọng đối với những người làm việc từ xa².

Nhấn mạnh sự gần gũi với phương tiện giao thông công cộng và các khu kinh doanh lớn, vì đây vẫn là yếu tố quan trọng đối với nhiều người thuê, đặc biệt là khách hàng doanh nghiệp. Cân nhắc tiếp thị tích cực đến người thuê nước ngoài, một nhóm nhân khẩu học đang phát triển, chiếm một phân khúc đáng kể và thường bị bỏ qua của dân số người thuê nhà⁵.

Vận hành và sàng lọc

Điều hướng khía cạnh vận hành của việc cho thuê bất động sản tại Tokyo đòi hỏi sự hiểu biết vững chắc về các quy định địa phương và các phương pháp hay nhất. Chủ nhà phải tuân thủ Bộ luật Dân sự và Đạo luật Thuê đất và nhà ở, quy định quyền của người thuê, quyền riêng tư và quy trình trục xuất⁴.

Đặc biệt lưu ý “Quy tắc Tokyo” (Nghị định Phòng ngừa Tranh chấp Thuê nhà ở Tokyo). Nghị định này làm rõ trách nhiệm của cả chủ nhà và người thuê đối với việc bảo trì tài sản và chi phí sửa chữa, đặc biệt là vào cuối kỳ thuê, nhằm mục đích ngăn chặn các tranh chấp thuê nhà phổ biến⁴. Hiểu rõ sự khác biệt giữa hợp đồng thuê thông thường và hợp đồng thuê có thời hạn là rất quan trọng, vì chúng có các quy tắc khác nhau liên quan đến việc gia hạn và chấm dứt.

Rủi ro địa phương

Mặc dù thị trường đang mạnh mẽ, chủ nhà phải cảnh giác với các quy định địa phương cụ thể. “Quy tắc Tokyo” là tối quan trọng; nó quy định rõ ràng trách nhiệm của cả chủ nhà và người thuê đối với việc bảo trì và chi phí sửa chữa tài sản, đặc biệt là vào cuối kỳ thuê⁴. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến tranh chấp và phạt tiền.

Hơn nữa, việc hiểu rõ các sắc thái của hợp đồng thuê nhà Nhật Bản là rất quan trọng. Hợp đồng thuê thông thường mang lại nhiều sự bảo vệ hơn cho người thuê và thường có thể gia hạn, trong khi hợp đồng thuê có thời hạn có ngày kết thúc cố định và yêu cầu các thủ tục cụ thể để gia hạn hoặc chấm dứt. Việc hiểu sai các điều khoản này có thể dẫn đến tình trạng trống nhà bất ngờ hoặc các vấn đề pháp lý⁴.

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê trung bình cho một nhà phố thương mại ở Tokyo là bao nhiêu?

Dữ liệu cho thuê cụ thể cho nhà phố thương mại không có sẵn trong các nguồn được cung cấp. Tuy nhiên, đối với các không gian cho thuê thương mại nói chung, hãy dự kiến mức giá từ 150.000 JPY đến 200.000 JPY cho các đơn vị nhỏ hơn (khoảng 30 m²) đến hàng triệu yên cho các bất động sản lớn hơn hoặc ở vị trí đắc địa.¹²

Quận nào ở Tokyo mang lại lợi suất cho thuê cao nhất?

Các quận ngoại thành như Adachi, Katsushika và Edogawa liên tục thể hiện lợi suất cho thuê vượt quá 5%. Ngược lại, các quận trung tâm như Minato và Shibuya thường có lợi suất thấp hơn, thường dưới 3,5%⁷.

Có quy định cụ thể nào dành cho chủ nhà ở Tokyo không?

Có, chủ nhà phải tuân thủ Bộ luật Dân sự và Đạo luật Thuê đất và nhà ở. Ngoài ra, Chính quyền Đô thị Tokyo đã ban hành “Quy tắc Tokyo” để chủ động ngăn ngừa tranh chấp thuê nhà và làm rõ trách nhiệm⁴.

Vì sao Hausive phù hợp với quy trình này

Nếu bạn đang quản lý nhà phố thương mại tại Tokyo, Nhật Bản, Hausive là phần mềm quản lý bất động sản giúp gom việc cho thuê, thu tiền, bảo trì và báo cáo chủ nhà vào cùng một luồng vận hành. Nó đặc biệt hữu ích khi bạn muốn bớt rời rạc trong follow-up, giữ hồ sơ gọn hơn và phản hồi nhanh hơn khi khách thuê, chủ nhà và nhà thầu cùng cần cập nhật.