Cách cho thuê nhà phố thương mại tại TP.HCM, Việt Nam: Định giá, Nhu cầu và Chiến lược Khách thuê

Điều quan trọng trong thực tế: Số liệu bình quân toàn thành phố giúp neo giá, nhưng khách thuê không thuê theo “mặt bằng thành phố”. Họ thuê một tòa nhà, một tuyến đi làm, và một nhịp sống cụ thể.

Thị trường nhà phố thương mại tại TP.HCM, Việt Nam mang đến một bức tranh phức tạp cho chủ nhà và nhà điều hành. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy bán lẻ tổng thể vẫn mạnh mẽ, các vị trí đắc địa đang đối mặt với tình trạng trống, dẫn đến một chiến lược định giá tinh tế. Hiểu rõ những động lực này là yếu tố then chốt để cho thuê thành công.

Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa: một số khu vực có nhu cầu cao duy trì mức giá thuê cao, trong khi những khu vực khác, đặc biệt là ở các quận trung tâm, đang trải qua sự sụt giảm giá đáng kể. Sự thay đổi này đòi hỏi một cách tiếp cận linh hoạt về giá cả và thu hút khách thuê.

Tóm tắt nhanh: Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM đạt 93,6% vào Q2/2025, tuy nhiên, giá chào thuê trung bình cho không gian bán lẻ giảm xuống còn 53,36 USD/m²/tháng, giảm 3,32% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà phố thương mại tại Quận 1 và Quận 5 đã giảm đáng kể (lần lượt 17-20% và 25-30%), mặc dù các khu vực như Phú Mỹ Hưng (Quận 7) vẫn duy trì mức giá thuê cao. Nhu cầu mạnh mẽ đến từ các thương hiệu quốc tế và trong nước, đặc biệt trong lĩnh vực F&B, thời trang và làm đẹp, được thúc đẩy bởi tầng lớp trung lưu ngày càng tăng²³.

Tổng quan thị trường

Bối cảnh bán lẻ tại TP.HCM đang có nhiều biến động. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy tổng thể lành mạnh ở mức 93,6% vào Q2/2025, các mặt bằng bán lẻ cao cấp lại đang bỏ trống. Nghịch lý này cho thấy, trong khi nhu cầu nhìn chung ổn định, sức hấp dẫn và mức giá cụ thể của một số địa điểm đang được thị trường đánh giá lại².

Tình hình này càng trở nên phức tạp hơn bởi sự sụt giảm nhẹ về giá chào thuê trung bình cho không gian bán lẻ so với cùng kỳ năm trước, hiện ở mức 53,36 USD/m²/tháng. Mặc dù điều này cho thấy sự hạ nhiệt ở một số phân khúc, điều quan trọng cần lưu ý là nguồn cung trong tương lai, ước tính 38.000 m² vào năm 2025, chủ yếu tập trung ở Khu vực Trung tâm (CBD), có khả năng ảnh hưởng đến giá thuê ở khu vực cốt lõi này².

Ai thuê loại hình này tại đây?

Các thương hiệu quốc tế đang tích cực tìm kiếm chỗ đứng hoặc mở rộng sự hiện diện của họ tại TP.HCM, đóng góp đáng kể vào nhu cầu về không gian bán lẻ. Những thương hiệu này, đặc biệt trong các lĩnh vực F&B, thời trang và làm đẹp, đang tìm kiếm các vị trí chiến lược để tiếp cận tầng lớp trung lưu ngày càng tăng của thành phố³.

Giá thuê và nhu cầu

Giá chào thuê trung bình cho không gian bán lẻ tại TP.HCM đã giảm 3,32% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 53,36 USD/m²/tháng. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không đồng đều trên toàn thành phố. Các khu vực như Quận 1 và Quận 5 chứng kiến mức giảm giá thuê đáng kể, lần lượt là 17-20% và 25-30%. Ngược lại, các khu vực như Phú Mỹ Hưng (Quận 7) vẫn duy trì mức giá thuê cao, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ và sự hấp dẫn của các vị trí này².

Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi sự phát triển của tầng lớp trung lưu và sự quan tâm ngày càng tăng của các thương hiệu quốc tế và trong nước³. Các lĩnh vực F&B, thời trang và làm đẹp là những ngành dẫn đầu về nhu cầu.

Khu vực nên theo dõi

Các khu vực trung tâm (CBD) của TP.HCM dự kiến sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong tương lai gần, với khoảng 38.000 m² dự kiến sẽ được tung ra thị trường vào năm 2025. Sự gia tăng nguồn cung này có thể gây áp lực lên giá thuê tại các vị trí cốt lõi này².

Ngược lại, các khu vực như Phú Mỹ Hưng (Quận 7) vẫn cho thấy sự ổn định và duy trì mức giá thuê cao, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ và tiềm năng phát triển bền vững. Các chủ nhà và nhà đầu tư nên theo dõi chặt chẽ cả hai loại hình khu vực này để đưa ra các quyết định chiến lược.¹²

Chiến lược đăng tin

Để thu hút khách thuê trong bối cảnh thị trường cạnh tranh, các chủ nhà cần áp dụng các chiến lược đăng tin hiệu quả. Điều này bao gồm việc làm nổi bật các yếu tố độc đáo của bất động sản, chẳng hạn như vị trí đắc địa, lưu lượng giao thông cao, hoặc sự gần gũi với các điểm thu hút khách du lịch và dân cư.

Việc sử dụng hình ảnh chất lượng cao, video giới thiệu và mô tả chi tiết về tiện ích và tiềm năng kinh doanh là rất quan trọng. Ngoài ra, việc cung cấp thông tin minh bạch về giá thuê, các điều khoản hợp đồng và các ưu đãi tiềm năng có thể giúp tạo dựng niềm tin và thu hút sự quan tâm của khách thuê tiềm năng.

Vận hành và sàng lọc

Việc vận hành và sàng lọc khách thuê hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo sự thành công lâu dài của bất động sản thương mại. Chủ nhà cần có quy trình rõ ràng để đánh giá khả năng tài chính, kinh nghiệm hoạt động và sự phù hợp của khách thuê tiềm năng với định hướng của bất động sản.

Việc sàng lọc kỹ lưỡng giúp giảm thiểu rủi ro về việc khách thuê không trả tiền thuê, hoạt động kinh doanh không hiệu quả, hoặc gây ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh của tòa nhà. Ngoài ra, việc duy trì mối quan hệ tốt với khách thuê hiện tại thông qua dịch vụ hỗ trợ chuyên nghiệp và giải quyết các vấn đề phát sinh kịp thời cũng góp phần quan trọng vào việc giữ chân khách thuê và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Rủi ro địa phương

Thị trường bất động sản TP.HCM, giống như bất kỳ thị trường nào khác, tiềm ẩn những rủi ro địa phương cần được xem xét cẩn thận. Biến động kinh tế vĩ mô, thay đổi trong quy định pháp lý, hoặc sự phát triển của các dự án cạnh tranh có thể ảnh hưởng đến giá trị và tiềm năng cho thuê của bất động sản.

Các chủ nhà cần cập nhật thường xuyên các thông tin về thị trường, phân tích các yếu tố rủi ro tiềm ẩn và có kế hoạch dự phòng để đối phó với những thay đổi bất ngờ. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư và không phụ thuộc quá nhiều vào một phân khúc hoặc một loại khách thuê cụ thể cũng là một chiến lược giảm thiểu rủi ro hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

Q1: Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM hiện nay là bao nhiêu?

A1: Tỷ lệ lấp đầy tổng thể đạt 93,6% vào Q2/2025.¹²

Q2: Giá thuê trung bình cho không gian bán lẻ tại TP.HCM là bao nhiêu?

A2: Giá chào thuê trung bình là 53,36 USD/m²/tháng, giảm 3,32% so với cùng kỳ năm trước.¹²

Q3: Những khu vực nào có giá thuê giảm đáng kể?

A3: Quận 1 và Quận 5 ghi nhận mức giảm giá thuê lần lượt là 17-20% và 25-30%.¹²

Q4: Những ngành nào đang có nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ cao nhất?

A4: Các lĩnh vực F&B, thời trang và làm đẹp.

Q5: Nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới dự kiến sẽ tập trung ở đâu?

A5: Chủ yếu ở Khu vực Trung tâm (CBD).

Vì sao Hausive phù hợp với quy trình này

Nếu bạn đang quản lý nhà phố thương mại tại TP.HCM, Việt Nam, Hausive là phần mềm quản lý bất động sản giúp gom việc cho thuê, thu tiền, bảo trì và báo cáo chủ nhà vào cùng một luồng vận hành. Nó đặc biệt hữu ích khi bạn muốn bớt rời rạc trong follow-up, giữ hồ sơ gọn hơn và phản hồi nhanh hơn khi khách thuê, chủ nhà và nhà thầu cùng cần cập nhật.